網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2024年2月9日 星期五

非魚論市 - 子非魚 2024年2月9日

非魚論市 - 子非魚 2024年2月9日


子非魚 - 村屋買賣(九)|非魚論市


不少村屋地面單位都會改作商業用途,譬如常見的地產代理、便利店、餐廳或車房等,有些餐廳甚至全幢三層用作舖面。普通巿民或許會有所好奇,村屋轉作商舖究竟有沒有違反用途?

香港的建築物用途主要受兩方面規限:一個是法定規劃用途;第二是批地條款。法定規劃用途是

一個大方向,通常會為一大片土地劃出法定用途。譬如預期作住宅發展、政府設施、綠化地帶或工業用途等,住宅用地亦會分低密度至高密度發展。

留意土地法定規劃用途
要改變土地用途的程序相當複雜,需經地方人士、區議會、相關基建部門、其他持份者及城規會討論,解決幾乎所有疑問才會獲批,歷時十年亦是等閒。譬如應屬最困難的郊野公園改為住宅,至近年較常見的工業改為商業或住宅用途等,都需要經此程序。

即使在同一區的私人發展,並屬於同一種法定規劃用途,亦會發現有些屋苑附設商場、有些不設商場,這是受制於批地條款。在政府批出私人土地前,除可建樓面面積(與地積比有關),亦會因應區內的發展配套所需考慮加入其他條款,例如興建公眾公園、學校或社區設施等,商場或停車位數目等亦會加在條款內。

法定規劃用途裏亦有分「經常准許的用途」和「須經城規會申請及獲批的用途」。就城劃會的《法定規劃綜合網站》所見,新界村屋大多落在鄉村式發展或住宅(丁類),這兩類土地的經常准許的用途雖不包括商舖,但在標注內有提及「除以上所列,在新界豁免管制屋宇的地面一層,經常准許的用途亦包括:食肆、圖書館、學校、商店及服務行業」。

假如參照法定規劃用途,即是丁屋的地面可以用作商舖,但樓上單位須申請獲批才可。不過,就筆者曾看過的丁屋土地「批約」,內裏的條款(英譯中)指「該土地及其以上的建築物的任何部分,只能作非工業用(non-industrial purpose)」。因此,在批約中,如註明了該土地可作非工業用的村屋,即使全幢改為商舖或食肆都沒有問題了。

至於是否所有丁屋都有此條款,筆者則不敢肯定,買家如想查詢,還是查閱個別土地的批約為準。

查清路權有否限制外人出入
假如看中了某村屋單位,預期將來有轉為商舖用途的潛力,準買家亦要留意有沒其他限制。譬如目標單位於有經過大閘或私人土地,該私人土地的路權有否限制外來人士出入?又或者在比較傳統的圍村範圍,該村有沒有外人入村的限制,準買家也必需事先了解。否則以商舖價錢購入只能用作住宅的單位就得不償失了。

https://starpnews.com/
星之谷按揭轉介及移民顧問
子非魚
非魚論市 - 子非魚 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.stheadline.com