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2024年2月9日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年2月9日

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年2月9日


挽救樓市信心 辣招調整要到位
挽救樓市信心 辣招調整要到位


差餉物業估價署公布去年官方樓價指數為312.1,即是樓價去年全年跌6

.75%,相比2021年高峰期的392.7,這兩年間香港樓價挫20%。(資料圖片)

差餉物業估價署剛公布,去年官方樓價指數為312.1,即是樓價去年全年跌6.75%,相比2021年高峰期的392.7,這兩年間香港樓價挫20%。除樓價下跌外,成交量下跌幅度更大,已連續兩年一手住宅成交量在1萬宗左右,都是10年新低;而二手住宅成交量也是連續兩年每年都只有36,000宗左右,連2003年沙士年的低成交量也有46,000宗,情況可見是非常惡劣。

在低成交量下,業主及發展商都很難出售物業套現還債,銀行有見及此自然「落雨收遮」,剛剛看到一則新聞報道,連低調富豪何祟本家族,也需要向財務公司借入8,500萬元短期貸款,息率高達20厘。據報道此家族持有不少山頂大屋,但豪宅不易出售,唯有向「財仔」借款!其實,這些也是冰山一角,在高息及低成交量的背景下,銀行迫倉Call Loan,業主唯有「低價」才能售出物業還債,但「低價」會再進一步打擊市場信心,銀行又再加力追債,惡性循環因此而生。

據差估署公布,租金過去一年升6.61%,與樓價下跌背道而馳,在當今環境下,買家面對7.5%印花稅,購買意欲肯定不高,結果租金繼續上升之餘,發展商的物業又滯銷,空置待售的物業估計高達3萬夥,「有樓冇人住」又是另一個畸形現象。

上周廣州市政府公布進一步優化限購政策,除放寬120方米以上限購令外,居民家庭若將自住物業轉作出租,在購買新物業時會相應減去持有物業的數目,此政策變相為業主購買物業出租,掃除一些政策上的障礙,此政策值得香港學習。新一年度的財政預算案將於2月公布,大家都希望財爺進一步減辣,甚至「全面撤辣」,筆者一向認為沒有必要「全撤」,只要針對在要項上優化就可以,其中應該讓香港本地居民可以買多一套物業收租,跟廣州市的優化措施不謀而合。



在樓價已經下跌20%的臨界點上,政府必須推出有效措施,防止樓價繼續下跌,雖然暫時未見到懸崖性崩盤,但必須防患於未然,否則一旦出現,回復信心就難上加難!希望財爺在2月的財政預算案為市場帶來好消息。

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