房地產泡沫只宜慢慢放氣不宜刺破
房地產泡沫只宜慢慢放氣不宜刺破
按國家統計局公布的數據，二月份70個大中城市新建商品住宅價格指數按年下跌14%，降幅較一月份擴大0.7%，連跌8個月，並創去年一月以來最大跌幅。
這些數字顯示內地的樓價仍在持續下跌，只是下跌的幅度比預期中小
，原因是人們對樓價跌幅的印象，不但來自一手市場的新建樓宇，還有來自二手市場的存量房價格。現實是二手市場的樓價跌得遠比一手市場多，所以大家才覺得統計局公布的新樓價格跌幅與預期有距離。
內地的新樓價格跌得比舊樓少，原因並非出於新舊的差異，而是因為內地對新樓的開售價有一定的限制，開發商如果想賣樓花，必須預先申請預售批文。這時，相關部門就有機會提出指示，要求開發商按政府的指導價來開盤。市道過熱的時候，政府會把指導價訂得低一些，以起一定的冷卻作用；市道低迷的時候，政府會把指導價訂得高一些，以免跌勢失控，釀成恐懼心理。
這是社會主義特色，政府在制定政策時，不會只遵從市場的變化，還得考慮社會的整體利益。現時中國的房地產市場下行壓力很大，如果任由樓價如自由落體一樣下跌，跌幅勢必一發不可收拾。對金融系統亦會產生嚴重的衝擊。發展下去，不但會影響整體經濟，還會影響民生。
樓價是社會信貸的主要來源，如果政府公布的價格指數，剎那間大幅度下跌，銀行就得重估手上的抵押品的價值，為了避免資不抵債，就得向債務人追收差額，金融市場有的頭寸就會變得很緊張。社會上可供流動的資金就會大幅減少，經濟可能陷入衰退。
此之所以，當房地產市場出現泡沫的時候，只宜慢慢放氣，不宜一下子刺破。內地要在新盤開售時限價，就是這個原因。
然而，等到要開盤時才來限價可能已經太遲，這樣雖然可以在形式上讓統計出來的價錢好看一些，卻會妨礙開發商的銷售速度，無法改善開發商資金不足的困境；於銀行而言，雖然財務報表上不會出現資不抵債的情況，但已貸出去的資金卻一樣沒法收回。
其實，今次內地房地產泡沫爆破的主要原因是：(i)對購房者的資格要求太高，非自住的需求沒法得以反映；(ii)對開發商的貸款政策前鬆後緊，令開發商一時間失去了回旋的餘地，結果紛紛爆雷。如果這兩項政策可以循序漸進，泡沫或許可以慢慢洩氣。這樣，政府就可以有針對性地逐一對有問題的公司加以處理，而不用一棍子把開發商都打死，而後再選擇一部分較好的公司去拯救，代價十分沉重。
施永青 am730C觀點 舊文
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