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2024年3月20日 星期三

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年3月20日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年3月20日


房地產泡沫只宜慢慢放氣不宜刺破
房地產泡沫只宜慢慢放氣不宜刺破
按國家統計局公布的數據,二月份70個大中城市新建商品住宅價格指數按年下跌14%,降幅較一月份擴大0.7%,連跌8個月,並創去年一月以來最大跌幅。

這些數字顯示內地的樓價仍在持續下跌,只是下跌的幅度比預期中小

,原因是人們對樓價跌幅的印象,不但來自一手市場的新建樓宇,還有來自二手市場的存量房價格。現實是二手市場的樓價跌得遠比一手市場多,所以大家才覺得統計局公布的新樓價格跌幅與預期有距離。

內地的新樓價格跌得比舊樓少,原因並非出於新舊的差異,而是因為內地對新樓的開售價有一定的限制,開發商如果想賣樓花,必須預先申請預售批文。這時,相關部門就有機會提出指示,要求開發商按政府的指導價來開盤。市道過熱的時候,政府會把指導價訂得低一些,以起一定的冷卻作用;市道低迷的時候,政府會把指導價訂得高一些,以免跌勢失控,釀成恐懼心理。

這是社會主義特色,政府在制定政策時,不會只遵從市場的變化,還得考慮社會的整體利益。現時中國的房地產市場下行壓力很大,如果任由樓價如自由落體一樣下跌,跌幅勢必一發不可收拾。對金融系統亦會產生嚴重的衝擊。發展下去,不但會影響整體經濟,還會影響民生。

樓價是社會信貸的主要來源,如果政府公布的價格指數,剎那間大幅度下跌,銀行就得重估手上的抵押品的價值,為了避免資不抵債,就得向債務人追收差額,金融市場有的頭寸就會變得很緊張。社會上可供流動的資金就會大幅減少,經濟可能陷入衰退。

此之所以,當房地產市場出現泡沫的時候,只宜慢慢放氣,不宜一下子刺破。內地要在新盤開售時限價,就是這個原因。

然而,等到要開盤時才來限價可能已經太遲,這樣雖然可以在形式上讓統計出來的價錢好看一些,卻會妨礙開發商的銷售速度,無法改善開發商資金不足的困境;於銀行而言,雖然財務報表上不會出現資不抵債的情況,但已貸出去的資金卻一樣沒法收回。

其實,今次內地房地產泡沫爆破的主要原因是:(i)對購房者的資格要求太高,非自住的需求沒法得以反映;(ii)對開發商的貸款政策前鬆後緊,令開發商一時間失去了回旋的餘地,結果紛紛爆雷。如果這兩項政策可以循序漸進,泡沫或許可以慢慢洩氣。這樣,政府就可以有針對性地逐一對有問題的公司加以處理,而不用一棍子把開發商都打死,而後再選擇一部分較好的公司去拯救,代價十分沉重。



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