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2024年5月2日 星期四

平民財技 - 汪敦敬 2024年5月2日

平民財技 - 汪敦敬 2024年5月2日


香港騰籠換鳥的共贏布局
香港騰籠換鳥的共贏布局


香港人口在2019年後曾出現下跌,透過各項專才和人才計劃令香港人口在2022年開始回升。(資料圖片)

對沒有使用高槓桿的投資者來說,當下樓市是最理想的,撤辣後市場回復慢升,收租回報率高,租金仍在上升趨勢,而現金流更加可享受到4厘以上的收息

率,還有低通脹,和最近更可以享受到大灣區的發展,包括性價比高的美食旅程。

不要以為老汪天生樂觀所以特別覺得現在美好,事實上幸福非必然,香港已是中美兩國角力的主戰場,香港沒有戰爭對港人來說已是福祉。賺取利息的幸福不是必然的,如果通脹率是2%左右,香港的定期存款收息就不貴了,若不是聯繫匯率,香港銀行亦不可能在無匯率風險下買美債產品,曾給予定期存戶高於按揭的息率了,我們「反剪了美國的羊毛」。

人們說加息是洪水猛獸,實際加息令港人賺得更多,計一計數:香港的定期存款收息之前年息達5.5厘左右,而H按揭息率約4.125厘,而香港住宅按揭貸款餘額約2萬億元,按此計算則有關約9萬億元定期存款收息,較住宅按揭利息支出,其實每月多約340億元或5倍。

這些幸福都不是必然的,大財團在銀行息口上沒有小市民般幸運,很多時商業借貸息口是6厘至7厘,於是發展商停買地、清貨及缺供應下再買入地皮,這將是必然出現過程。

筆者認為,最新及重要格局是人口政策,香港人口在2019年後曾出現下跌,透過各項專才和人才計劃令香港人口在2022年開始回升。事實上,香港樓價下跌對新來港的居民是有利,加上樓市不單只取消了「辣招稅」,而且樓價有折讓,亦有利人口進入,新人口進入不單只填補了人手,亦填補了港人遺忘了的奮鬥精神,當港人自怨自艾的時候,內地人卻十分欣賞本港的教育、醫療制度及與西方國際接軌的優勢。



執筆的時候,政府有意發展北都大學教育城,有19間院校提交建議書,看來香港的學位很大機會倍增,未來必匯聚內地精英來港讀書,如此一來本來人口老化的香港,面對未來10至20年相信可能以百萬計的較年輕、知識水平較高及較高薪人士進入,理論上長遠對香港的樓價有很強正面作用,短期也對住宅租金有強的支持作用(香港過去13個月差估署私樓租金指數上升了11個月,租金回報率亦上升了11個月),人口變化令香港提升至一個大格局,認為大家要好好地理解。



面對亂世,追求一個慢升及穩定的樓市才是明智之舉,未來還有很多外國的幹擾在等著我們,慢升風險最低,同時底氣最強。

平民財技 - 汪敦敬 舊文
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