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2024年6月7日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年6月7日

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年6月7日


活用有限公司 置業安心好處多
活用有限公司 置業安心好處多


購買遠期樓花可考慮有限公司名義置業。(資料圖片)

最近兩年樓市下跌,令之前高價買入樓花的業主在收樓時面對不少困難;首先是估價不足,對比購入價,可能已經折讓了20%至30%,首期自然大增,以一個1,000萬元的物業計算,之前

打算做九成按揭,只需100萬元首期,而現在估價只有700萬元 ,借貸預算最高只有630萬元,首期便大增至370萬元。相信並不是每個買家都有能力一下子可以拿出多270萬元 ;結果,自然無法完成交易,交易被取消後之前已付的100萬元首期,自然會被發展商沒收,更嚴重的事可能會被發展商收回差價,即是單位重修後,發展商少收了的樓價,假設發展商以700萬元成功再出售單位後,發展商面有權向撻訂的上手賣家追收200萬元的欠款。

相反,如果你用有限公司名義置業,最壞情況便是將公司關掉及取消,發展商是沒有法律權力去追究個人的責任。當然持有一間有效公司是有成本的,成立時需要付約2萬元,而每年找會計師核數,費用2至3萬元不等,也需要支付商業登記費(每年2150元) 。不過,若果物業出租的話,在計算物業稅時,比個人更靈活;除了一般的差餉管理費可以獲減免外,至於銀行貸款利息無論一層,兩層的利息都可以扣減,連一些裝修費或走專業人士管理物業的成本,都通通可以作為扣減項目,比起個人持有更劃算。當然利用有效公司的手段會比個人複雜,尤其是利得稅的計算,如果個人持有物業,只要他不是炒家,持有物業超過3年,物業升值的部分就會被視為房產增值,在香港不用付稅,但若以有限公司持有,稅務局可以查找這公司過往的買賣記錄,判斷公司的本質是買賣物業,從中獲取的利益便需要付16.5%的利得稅。所以,一般會計師都會建議利用一間全新的的有限公司以持有物業,便會減去此風險。

以往樓市受辣招影響,用有限公司置業,需要支付樓價30%作釐印費,賣家自沒有動力去做,但當下所有辣招已經取消,大家不妨考慮嚇利用有限公司,尤其是購買遠期樓花,單單不用被發展商追回差價,已經值回票價!

AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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