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2024年6月7日 星期五

審計密探CIA - Bittermelon 2024年6月7日

審計密探CIA - Bittermelon 2024年6月7日


從物業估值看領展未來業績
從物業估值看領展未來業績


領展去年收入升幅主要受惠於新購置物業的租金入帳。(資料圖片)

說到領展(823),相信不少老股民都會咬牙切齒,特別是參與了世紀大供股的股東,以當日供股價44.2元計,現價跌了超過兩成。收息股的股價竟有如此表現,怎

不叫人心酸。領展股價低殘,除了因為美債息率高企,導致傳統收息股吸引力大減外,本港地產市場不振、消費市道不穩也是原因。有趣的是,雖然港人北上消費成風,領展的商場又是民生消費類為主,按理影響不輕,但上星期公布的業績似乎未受影響。於2024年,收入升11%至135.78億元,可分派總額也升6.4%至67.18億元。

看似一切美好,但收入升幅主要受惠於新購置物業的租金入帳,當中包括2021年收購的澳洲和內地商場,以及去年3月收購的新加坡商場。至於佔總收入接近一半的香港零售及辦公室物業,去年租金收入只升1.5%至66.52億元。當中佔比最重的商舖,年內租金升1.7%,其次的街市和熟食檔位升幅也只是3.5%。此外,佔比較低的教育和福利及配套設施以及商場營銷,年內分別升1.4%和跌1.6%。

值得留意,公告並沒有列出香港辦公室的租金收入。不過,利用公告提供的各項數字推算,年內辦公室租金收入約是2.12億元,按年跌幅達到9.8%。租金跌那麼多,在估值中有跡可尋。截至2024年3月其估值是69.57億元,按年跌幅達15.7%之多。其實不單是香港,領展在內地、澳洲和英國的辦公室物業,其估值分別下跌17.9%、17.4%和28.2%。將領展所有辦公室合併計算,估值則下跌18.1%。跌幅那麼大不難理解,家居辦公自新冠肺炎疫情興起後愈見普及,導致全球的辦公室需求下降。領展在業績公告中也明言,九龍東辦公大樓市場不景氣,上海辦公大樓供應急升引發市場激烈競爭,並推高全市空置率,前景看來不太樂觀。領展的辦公室物業佔物業總估值約9%,若情況持續將會限制整體收入增長。

除了辦公室物業估值下跌外,佔比最高的零售物業,其整體估值也下跌1.6%。特別是香港零售物業,其估值佔總物業估值超過五成,但去年估值跌2.6%。至於估值佔比較小的澳洲和新加坡,去年估值分別跌6.1%和1.2%。值得慶幸的是,估值佔比約有11.3%的內地零售物業,去年估值升3.7%。物業估值與租金收入息息相關,估值下跌意味租金收入不會好到哪裡去。

至於股東最關心的可分派總額,去年金額增加了6.4%,但每基金單位分派卻減少,這是因為2023年的世紀大供股,令基金單位增加了21.6%,所以全年每基金分派被攤薄,以致全年分派減少4.25%,至262.65仙。



綜合來說,領展去年業績看來不差,收入和總分派額仍有增長。可是,從物業估值來看,未來整體收入能否維持增長是疑問。此外,領展去年的利息成本升32.2%,至23.19億元,佔物業收入淨額23%之多。雖然領展因供股和調整債務組合令負債比率下降,但美國通脹仍然高企,市場預期美國減息次數不會太多,相信領展的利息成本仍會蠶食利潤。因此,未來幾年的每基金分派能否維持,值得我們留意。

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