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2024年6月17日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年6月17日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年6月17日


穩住樓價可迴避金融危機
穩住樓價可迴避金融危機


C觀點|穩住樓價可迴避金融危機
香港住宅樓價與2021年的高峰期相比,已下跌了兩成半。如果在高峰期附近買入了發展商的新樓,而又是選擇用建築期付款的買家,現在都面對銀行無法做足按揭的問題。

買發展商的新盤樓花,一般有兩種付

款方法:一種是即供分期,另一種是按建築期付款。前者是做樓花按揭,未入住就得開始供樓,好處是樓宇入夥時,按揭可以繼續供下去,不用重新估價,不會出現估價不足的問題。不過,如果是按建築期付款的話,那就需要在入夥前,先按建築期付一部分樓款作首期,餘下的就待入夥時向銀行貸款支付。問題是若果在入夥的時候,樓價已出現一定比重的下調的話,銀行肯做的按揭貸款就會低過原先的預算,變成需要籌錢補差價。籌不夠錢的,就可能被逼撻訂,要面對發展商的追究。

這種情況正在發生,並可能出現負面的連鎖反應,推動樓價進一步向下調整。原因是這批無法按預算完成交易的買家,為了避免發展商的追究,最安全的方法是為樓宇找到新買家,承擔往後的責任,而不是撻訂一走了之。當市場上多了一批人急於要把手上的樓花轉售時,樓價焉能不受壓力?

面對這樣的境況,金管局最近已推出逆周期措施,令那些在2月28日撤辣前簽買賣臨時約的樓宇買家,亦可以享用2月28日才生效的按揭優惠措施,範圍包括按揭成數的增加、放寬貸款人還款能力的推算方式,以及放寬獲取按揭保險的要求準則。在這些逆周期措施的照顧下,一些本來做不足按揭的交易,現在也有機會借足首期外的餘額。一場爭相拋售樓花的危機因而得以避免。



本來,銀行為了減輕自己的風險,在樓價下跌後,重新調整做按揭時的估價是合理的;但這不代表金管局著他們反要寬鬆一點是逼銀行冒更多的風險。原因是銀行考慮的只是自己公司與個別交易的風險;而金管局則要考慮整個市場與社會所面對的風險。

於社會而言,現時最需要的是穩住樓價,這樣,銀行手上的抵押品價值才不會不斷蒸發。因此,銀行不能只顧新做的個別交易的安全,還要考慮以前做落的生意的安全,以及整個市場的穩定性。

在這種情況下,金管局就必須採用逆周期政策,即是說在市場趨跌的時候,按揭的政策反而要寬鬆一些,以減少買方的壓力,避免市場走向惡性循環。從特區政府今次在按揭政策的把控上來看,政府已懂得把穩住樓價,視作調控金融風險的關鍵,且出手漸見分寸。這足以令住宅市場反覆回穩的機率提升。



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