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2024年6月17日 星期一

MacroMoney - 林逸晨 2024年6月17日

MacroMoney - 林逸晨 2024年6月17日


一再強調香港樓市不宜炒賣
一再強調香港樓市不宜炒賣


本港樓市「撤辣」後,樓價一度由低位反彈,惟4月下旬起動力已消失,樓價再度偏軟。(資料圖片)

上周已提及寫字樓和街舖情況,寫字樓租金由年初至今已下跌2%,整體寫字樓空置率高達一成二,詳情上一篇已有提及。今周則集中討論樓市。



去年未售出住宅單位數量創歷史新高,預計今年新建私人住宅落成量將是20年來最多。香港住宅供應充足,即使政府今年2月全面撤銷樓市「辣招」,撤辣令房地產市場即時鬆綁,負財富效應的恐懼稍微減退,讓各行各業稍稍重拾動力;但畢竟樓價穩定才能確保金融體系健康發展。在高息環境下(筆者由年頭講到年尾,高利率是新常態,大家不要再預期美國減息會讓市況好轉),加上內地購買力比市場預期弱等等因素,令樓市只能止跌不會回升。雖然內地經濟見底回升,但我認為也不足以支撐香港樓市。今年樓價還是有機會進一步小幅下跌,都係同一句說話,自住可以但投資樓市就大可不必了。



我估計一手貨尾量要減一半以上,即預計要減少至8,000至1萬夥才有利樓價反彈,本欄多次強調香港利息不會緊貼美國減息步伐,起碼要減兩至三次才會跟隨,料明年中後期,當美國開始減息,本港樓價才有機會好轉。事實上,若從當前調整幅度和周期時間角度分析,後市續探底機會依然甚高。自從全面「撤辣」後,本地二手樓價自2021年下半年開始的連綿跌勢略為回穩,交投亦曾轉趨活躍,反映整體二手樓價表現的中原城市領先指數(CCL)曾由今年3月初的逾7年低位143,彈升約3%。不過,踏入4月下旬後再度偏軟。截至6月,CCL只較3月初高出約半個百分點,後市未許太樂觀。



正如本欄分析,過去香港所經歷的兩次長期熊市,論跌幅往往可達五成或以上,跌浪時間可維持32至68個月。當前熊市迄今只累計下跌約兩成四,也只維持27個月而已,時間和跌幅均未能「達標」,大家若要入市投資必須謹慎為上。

MacroMoney - 林逸晨 舊文
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