網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2024年6月17日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2024年6月17日

勁一專欄 - 諗sir 2024年6月17日


屋苑研究︳屋苑差一個字呎價跌少10% ︳諗sir專欄

廣告
香港將軍澳附近三個屋苑尺價變化,分別是君傲灣在將軍澳站,康城四期- 晉海於康城站,及海傲灣在油塘站。例如君傲灣,2021年6月平均成交尺價是17,661港元/尺,至到2024年5月是14,429元,跌幅約17%。同時期之下,

晉海下跌約26%,海傲灣由20992港元/尺跌至15938港元/尺同樣下跌25%,差距更大的屋苑亦在直播時提及過,於2021年夏天至2024年中呎價不跌反升的屋苑亦是有的,有些更是知名屋苑,不過少人會跨區研究其升跌差及實地考究原因。

閱讀全文
海傲灣與君傲灣
那麼,為何海傲灣下跌比君傲灣多近9%,明明海傲灣的樓盤較新,而君傲灣的樓齡已超過10年以上。主因海傲灣新樓時,當年香港要600萬以下的樓才能借九成按揭上會,即是一成首付,故開發商建設一些200多尺細單位,以高尺價超過2萬元/尺賣出,令單位總售價不超過600萬,買家就可只給一成首付上會。其後香港按揭首付政策變成1000萬樓房也可只給一成首付,雖海傲灣勉強算接近油塘地鐵站,不過「鐵路盤」這一點不是常勝的,住海傲灣細單位的人亦有換出更大單位的意願,紛紛將海傲灣的細單位沽出,導致當區沽壓非常大。海傲灣跌幅跑輸大市(中原城市領先指數同時期由181點跌至143點下跌21%),那反過來君傲灣為何跑贏呢?

君傲灣本身有一兩房面積500多尺,而三房有600多尺至700多呎選擇。這些開則在同區來說已經算是較為大的兩或三房,住在裡面的人就沒什麼原因再換更大,除非他突然變得非常有錢,可以負擔到1300至1500萬樓,才可買又比君傲灣新及大面積的單位換樓。變相這三年沽壓較少,尺價上落亦較少。

康城四期 晉海
至於康城四期- 晉海跌得較為多,晉海雖然是新鴻基的樓,屬知名發展商建設。但屋苑海景看出去,右手邊的海景就被LP6遮到部分,而左手邊近電視城的海有被填海的可能。因此那裡的業主也知道消息,紛紛換同區更景觀好或保值的單位,康城大把一手樓供應,未計將來137區…不少換樓客亦認為就當平賣舊單位只要新居又是平入就可以。

必嘉坊與利奧坊
那邊廂,有同學問必嘉坊是否值得考慮? 明白必嘉坊最後一期改名叫THE HADDON開賣,主要是細單位為主。對於會改名賣的屋苑,大家要多加留意,無謂講太多負面信息。遠的說當年大圍名城,賣不完要在內地做路演,賣完早一批單位又改新名賣下一期,確實這樣做對「出貨」較有保證。近的說說PARK YOHO,以前名叫峻巒,銷售大家可網上查查。然而改名做PARK YOHO,成為「YOHO系列」報,出貨容易很多。現在輪到必嘉坊,除了名字之外,想起利用奧運站附近的利奧坊和它比較。

利奧坊主打細單位為主,分五期凱岸、曉岸、曦岸、壹隅、首隅,當中以壹隅最優質,貼近奧運站,接一條橋可以上去奧運站,呎價最貴。留意利奧坊不是每期都近奧運站,以首隅為例,近大角咀道距離地鐵站頗遠。由於單位比較細客路少,基本上家庭客好少考慮該處,租比單身家或工幹客較大機會一張約就斷租,再找租客令傭金支出上升。凱岸、曉岸入夥後,也有不少貨尾留下。要選跑贏的屋苑,加上買家會自住的,建議去利奧坊看看二百多呎單位令你有沒有焗促感,看完之後,才去買紅磡區樓花。

下圖展示明明樓齡較舊的帝柏海灣,在奧海城商場上蓋,因為會所比較大,加上樓下有商場,所以舊樓竟然在2021年至今,三年來說算是跑贏大市,跌幅都只是十多個百分比。而較新的屋苑有些跌到二十多個百分比,所以局促感需要留意,還有現在人們換樓,換樓客為主,都是想越換越大,大家要留意這幾點。

太古城上月最新放盤叫價是多少?
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。

九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低?
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。

勁一專欄 - 諗sir 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.edigest.hk