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2024年6月21日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年6月21日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年6月21日


內地要調控好房地產的投資需要
內地要調控好房地產的投資需要


內地要調控好房地產的投資需要
房地產有與生俱來的投資屬性,這是不能憑行政命令予以抹掉的。土地有不滅性,可以永久持有,而其價值又可以隨當地的生產力而一起上升,人類的生產力可以隨科技的發展而不斷提升,所以土地的價

值亦可以「長升長有」。此之所以,世人都喜歡以房地產作為儲存財富的主要工具。

房地產除了可用作投資之外,還可以拿來用——居住,一物二用,勝過買一些只能用作投資的產品。擁有房地產的人即使自己不用,亦可用來收租,維持經常性的回報,勝過買其他實物資產,買金就得每月付倉租。

由於房地產是不動產,大部分政府都會鼓勵國民投資本地的房地產。這樣就可以令國民把大部分手上的財富留在本土,有助金融上的穩定性。

然而,一個政府若然在房地產投資上處理得不好的話,亦可對當地的經濟造成災難性的破壞。內地近年出現的金融危機,就是因為沒有及時遏抑過度的房地產投資而造成的。今後一定要好好總結經驗,以免重蹈覆轍。

房地產一旦進入上升周期,就有自我完成的能力。樓價上升,就會吸引更多的資金流入房地產市場;更多的資金流入房地產市場後,就會推動樓價進一步上升。結果,樓價就會愈升愈高,變成與老百姓的負擔能力脫節。



市場一旦發展至這種情況,樓宇就只有交換價值,不會有使用價值(老百姓買不起)。而當交換價值仍存在的時候,開發商仍不斷開發,建設大量不會有人住的房子,導致社會資源大量浪費,對經濟造成嚴重的破壞。「房住不炒」,就是針對這種情況而提出來的。

然而,房地產的投資屬性是客觀存在的,即使是買樓自住的人,在決定入市前亦不得不考慮物業的重售價值,如果樓價看跌,而且跌幅可能會大的話,那即使有剛需的人,也會延後買樓的安排,先租住一個時期再算。如果投資前景真是暗淡的話,連有樓在手的人也會選擇及早套現,以免損失擴大。



這種情況足以為社會帶來通縮,令經濟失去動力。因此,政府應維持房地產市場的投資吸引力,而不是一棍子把房地產投資打死,誤以為沒有人投資的市場,才是一個健康的市場。

內地的房地產市場,近年已從投資過度變成投資不足,以致市場的流動性嚴重不足,連用家也恐懼入市。政府宜及早撤銷一切限購措施,並掉頭對房地產作適當的鼓勵。這樣,房地產的使用功能才能充分發揮。政府應用逆周期的策略調控房地產的投資需要。市旺的時候要遏抑;市靜的時候要扶持。



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