資產審批按揭計法放寬
資產審批按揭計法放寬
申請按揭須向銀行証明有足夠還款能力，較普遍是以借款人的月入水平計算是否符合「供款佔入息比率」規定，而另一款是以借款人的資產水平衡量獲批之按揭金額。自政府於今年2月底為樓市撤辣後，以資產水平申請的按揭成數亦提高至6成；6月中金管局公布將按揭放
寬措施範圍擴大至撒辣前的一手自用樓花交易，同時間亦優化了以資產水平申請按揭的計法，借款人憑著持有資產獲批之按揭金額可因而提高。
對於資產審批按揭，銀行普遍以「資產淨值」(net asset value “NAV”)作為審批基礎，資產淨值指持有之合資格資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要證明其擁有的資產淨值不少於按揭物業的樓價全數金額。金管局於6月中新修訂了物業資產淨值的計算公式，現以例子說明銀行因而在計算物業資產淨值的變化。
借款人希望以物業資產水平申請按揭，持有物業現值$1,500萬，尚有按揭餘額$300萬，假設他沒有任何其他負債，以往計算方式是先以$1,500萬X50%再減除$300萬按揭餘額，計出合資格資產值$450萬，然後再減負債總額包括按揭餘額$300萬，計出可作為資產水平計算的資產淨值$150萬。從上述看，可發現作為負債的按揭餘額在計法上被扣減了兩次；而在新修訂下，上述合資格物業資產值無須減去按揭餘額，按揭餘額僅算在負債總額，換句話說，按揭餘額在計法上不再被扣減兩次而是一次。
同樣以上述例子調整新計法後，先以$1,500萬X 50%(無須減去按揭餘額)，計出合資格資產值$750萬，然後減去負債總額包括按揭餘額$300萬，資產淨值可增至$450萬；比起以往計法的資產淨值僅達$150萬，借款人可憑物業資產水平已可購置一個同樣價值高達$450萬之物業，但留意，由於新購物業已成為二套房按揭，獲得之按揭成數需降低一成至高達5成，貸款額達$225萬，但若屬於首套房按揭套現，則按揭成數可高達6成。另外，有關樓房資產僅限位於香港的物業。
從上述計法可發現，借款人尚有多少按揭餘額及負債，是影響資產淨值的重要因素。事實上，單單以物業作為資產證明申請按揭，尤其持有之物業仍有按揭在身，相比起其他資產類別，可能相對較困難。若手持現契物業(已清還全數按揭貸款)，因無需計算負債，便可直接根據有關估值之50%納入資產值。若果借款人提早清還上述$300萬按揭餘額，將按揭轉為現契物業，資產淨值即可大幅提高至$750萬 ($1,500萬X50%)。憑藉$750萬資產淨值，他可購買等同價值達$750萬之物業，若物業屬於首套房按揭，獲批之按揭成數高達6成，即按揭金額高達$450萬。
除了新修訂的物業資產，可納入計算的資產類別還包括現金存款、股票、債券、開放式單位信託、貴金屬等，而銀行之間對於不同類別資產的計算方法或有所不同，當中現金存款一般可獲100%納入資產值，有意以資產水平申請按揭的人士可先向按揭轉介公司瞭解當中計法。
說樓解按 - 王美鳳 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk