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2024年8月23日 星期五

投資專欄 - 梁鈞宇 2024年8月23日

投資專欄 - 梁鈞宇 2024年8月23日


住宅樓價明年見底
住宅樓價明年見底


住宅樓價明年見底
自2009年以來,本港住宅物業價格持續上漲,主要原因之一是受聯繫匯率制度影響。在美國量化寬鬆政策下,香港利率長期維持在接近零的水平,物業「供平過租」。即使政府推出多項調控措施,大量資金仍流入房地產市場。情況類似近年日本低利率,國際

投資者大量借入日圓購買其他風險資產的操作。

而2020年初按揭利率已開始接近住宅租金回報率。但新冠疫情突然爆發導致全球利率大幅下調,本地樓價在近兩年相對穩定。隨著經濟復常及美國大幅加息,2022年第四季度按揭利率已超過租金回報率,樓市隨之進入調整期,迄今為止樓價已下跌超過四分之一。



近期中原地產發布的數據顯示,香港租金回報率已升至3.2%,創下近十年新高。加之美國減息預期日益強烈,當前焦點已從何時減息轉移到減息幅度。樂觀預測指明年底前可能減息兩個百分點,平均預期約1.5個百分點。無論香港是否立即跟隨,銀行同業拆息(HIBOR)或按息很可能已見頂。

鑒於本地住宅未來數年供應變化不大,假設人口保持穩定(新增人口是最大變數),租金回報率有望在明年下半年與按揭利率趨同。若中國經濟持續增長,屆時港樓價或將觸底。



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