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2024年8月23日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年8月23日

AM地產專欄 - 李峻銘 2024年8月23日


銀行避險收信貸 商業住宅應有別
銀行避險收信貸 商業住宅應有別


經民聯副主席林健鋒議員最近「哽咽落淚」成為熱話,背景是他聯同地產代理界會見金管局高層,反映香港銀行「落雨收遮」的情況。

表面上,銀行因為抵押品價值下跌,要求借款人抬錢補差額,是正常的風險管理,銀行必須考慮存戶的安全,

作為商業機構也必須向股東交代。事實上,不同的資產類別,面對的風險卻並不相同;簡單來說商業物業的業主一般都是投資者,投資性質跟買賣股票沒有太大分別。

坊間也有不少聲音認為投資者在旺市時,賺得盤滿鉢滿,不可以輸打贏要!因次銀行不應該為了他們錯誤的決定,而令金融系統冒上風險;所以商業物業的借貸人一旦出現欠供或嚴重資不抵債,銀行進行CALL LOAN(要求提早清還欠款),並無不妥!



另一方面,除了商業物業貸款,銀行還有大量住宅物業按揭生意,性質又大大不同。住宅物業的業主大部份都是自用的小業主,尤其是辣招實施之後,買住宅收租的比例越來越低;買家都是為求自己有一個安樂窩,他們不是什麼專業的投資者,即使面對樓價下跌,甚至乎負資產,只要有能力供款也不會貿然斷供。1997 - 2003年的樓價即使大跌70%,住宅壞帳的比例也極低,銀行面對的風險也有限,所以金管局也要求只要業主持續有供款,銀行就不要對貸款人CALL LOAN,這方面在社會上也是有共識的。



不過,近期銀行在新造按揭上,出現罕有的變化,以往銀行之間競爭都非常激烈;現今卻出現你推我讓的情況,資料不齊全,收入不穩定,固然理所當然的拒絕,即使所有文件齊備並且符合審批條件,也會以貸款配額用完為藉口而拒絕申請!

正如上文所述,住宅按揭的風險很低,而且樓價已經下跌超過25%,風險也自然跟隨下跌。坊間也有一種說法是銀行拒做貸款,是因利率太低;如果是事實,應該有銀行用很高的息率去做生意才對,但現實卻沒有發生,所以息率高低似乎也是一個藉口而已。



無論如何,由於住宅市場牽涉超過100萬個小業主,銀行過分收緊對住宅的按揭,資金物業的流通性進一步受打擊,樓價向下的壓力又進一步影響大家的消費能力!

這個惡性循環一旦出現,經濟就會一沉不起,甚至出現通縮!所以銀行有為社會穩定趨勢的責任,為市場保持適當的資金,保持資產的流通性,不應該拒絕合適的住宅按揭申請。協助市民安居樂業,也是銀行應有的社會責任。

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