放寬高成數按揭規定之影響｜諗sir專欄
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據差餉物業估價署2024年5月資料顯示，港島區A類單位（約400平方呎之下）及九龍區C類單位（約700至1,000平方呎）按月租金升幅最勁。當中港島區A類466點升至485點（+4%）；九龍區C類356點升至386點（+8.4%）；全香港
平均由186.6點升至188.7點（+1.1%）。
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筆者先分析，兩類單位（港島區A類及九龍區C類）租金升得快，主因是業主早前買了一房或兩房開放式廚房細單位，尤其買新樓者，因近年樓價不升反跌，令不少業主無法換樓，未能符合出租樓須按揭欠款少於市價六成之規定，於是焗住細樓，令市場上細盤供應減少，並拉升租金。
（圖片來源：資料圖片） 九龍區C類單位介乎700至1,000平方呎，此類單位本身供應少；加上受校網及專才效應，致令九龍區C類單位租金谷得更高。若要A類單位業主可租到C類大單位，則需要令其舊樓出租，不需要結欠少於市價六成，才可激活換樓鏈。即按證保險公司宣布按揭保險計劃的新安排，在個別情況下，考慮批准以按保入市的業主將物業出租，而此本週四（8月8日）生效之政策有幫助。此舉既能解民生問題，亦令A單位租盤可重出市場。
計劃亦規定租出了細單位的家庭，無論自己或用太太名，都不可以再買另一間樓，免得突然谷高C類或三房單位樓價。筆者的淺見，推出新計劃是因為：
（一）是一項激活換樓鏈的民生政策，將租金降溫，降低民眾在8月租務旺季，因貴租而不滿的情緒；
（二）幫不幸失業者，將所持有的物業出租去頂供，免除「上海金白領因工資降三成跳樓投降」此等負面新聞出現，亦免「阿爺」責難；
（三）同時鼓勵更多人如實申報單位出租，小量增加庫房稅收。
至於有人話是政府見銀行「唔掂」而推出的招數。君見美國正大吹減息風，8月敘造的銀行新定期存款，或會offer更低息。而之前做落的loan，因與銀行綑綁了高息，銀行現時執的買賣價差（spread）更和味。亦有人話是政府見樓市就快爆破，是否再出招救市？如果真的要救市，新計劃就不會限制將單位租了出去的人，不可用自己或家人名再買樓（不過用父母名可以，只是配偶不可以）。
將換樓階梯大幅優化
筆者建議，業主試水溫後，或可擴展目標至家有剛轉校的兒童家庭，將物業出租去符合新政策。現時本港兒童的數目雖然有減少，但仍有約49,000位新小一學生，計及插班生、轉校者，一年估計近10,000家庭，有需要換三房單位。而把細單位以高成數出租不足為奇，此已為市場提供等於約三個月住宅成交的單位數目，將換樓階梯大幅優化。
至於用本週四的政策，將樓租出的人，本身舊樓的按揭欠款，不妨搵租客攪掂。而不知是否會有人，搵父母開一間公司，用公司名義去買間荃灣中心單位炒番轉呢（可是荃灣中心樓齡太舊了，筆者認為有錢也不要這樣丟掉出街）？
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撰文：諗sir圖片來源：資料圖片
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