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2024年8月15日 星期四

勁一專欄 - 諗sir 2024年8月15日

勁一專欄 - 諗sir 2024年8月15日


放寬高成數按揭規定之影響|諗sir專欄
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據差餉物業估價署2024年5月資料顯示,港島區A類單位(約400平方呎之下)及九龍區C類單位(約700至1,000平方呎)按月租金升幅最勁。當中港島區A類466點升至485點(+4%);九龍區C類356點升至386點(+8.4%);全香港

平均由186.6點升至188.7點(+1.1%)。

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筆者先分析,兩類單位(港島區A類及九龍區C類)租金升得快,主因是業主早前買了一房或兩房開放式廚房細單位,尤其買新樓者,因近年樓價不升反跌,令不少業主無法換樓,未能符合出租樓須按揭欠款少於市價六成之規定,於是焗住細樓,令市場上細盤供應減少,並拉升租金。

(圖片來源:資料圖片)

九龍區C類單位介乎700至1,000平方呎,此類單位本身供應少;加上受校網及專才效應,致令九龍區C類單位租金谷得更高。若要A類單位業主可租到C類大單位,則需要令其舊樓出租,不需要結欠少於市價六成,才可激活換樓鏈。即按證保險公司宣布按揭保險計劃的新安排,在個別情況下,考慮批准以按保入市的業主將物業出租,而此本週四(8月8日)生效之政策有幫助。此舉既能解民生問題,亦令A單位租盤可重出市場。

計劃亦規定租出了細單位的家庭,無論自己或用太太名,都不可以再買另一間樓,免得突然谷高C類或三房單位樓價。筆者的淺見,推出新計劃是因為:

(一)是一項激活換樓鏈的民生政策,將租金降溫,降低民眾在8月租務旺季,因貴租而不滿的情緒;

(二)幫不幸失業者,將所持有的物業出租去頂供,免除「上海金白領因工資降三成跳樓投降」此等負面新聞出現,亦免「阿爺」責難;

(三)同時鼓勵更多人如實申報單位出租,小量增加庫房稅收。

至於有人話是政府見銀行「唔掂」而推出的招數。君見美國正大吹減息風,8月敘造的銀行新定期存款,或會offer更低息。而之前做落的loan,因與銀行綑綁了高息,銀行現時執的買賣價差(spread)更和味。亦有人話是政府見樓市就快爆破,是否再出招救市?如果真的要救市,新計劃就不會限制將單位租了出去的人,不可用自己或家人名再買樓(不過用父母名可以,只是配偶不可以)。

將換樓階梯大幅優化
筆者建議,業主試水溫後,或可擴展目標至家有剛轉校的兒童家庭,將物業出租去符合新政策。現時本港兒童的數目雖然有減少,但仍有約49,000位新小一學生,計及插班生、轉校者,一年估計近10,000家庭,有需要換三房單位。而把細單位以高成數出租不足為奇,此已為市場提供等於約三個月住宅成交的單位數目,將換樓階梯大幅優化。

至於用本週四的政策,將樓租出的人,本身舊樓的按揭欠款,不妨搵租客攪掂。而不知是否會有人,搵父母開一間公司,用公司名義去買間荃灣中心單位炒番轉呢(可是荃灣中心樓齡太舊了,筆者認為有錢也不要這樣丟掉出街)?

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撰文:諗sir圖片來源:資料圖片
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