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2024年10月4日 星期五

審計密探CIA - Bittermelon 2024年10月4日

審計密探CIA - Bittermelon 2024年10月4日


為鄭志剛計計數
為鄭志剛計計數


新世界的淨負債在鄭志剛在任的7年間,增加了467.869億元。(路透社)

記得自己年幼時,尖沙咀海旁的新世界中心是熱點,那裡不單名店林立,而且還有一家酒樓夜總會。由於樓面寬闊,可以筵開幾百席。記得有一次羅文在該處登台,先母和鄰居嬸

嬸們聯袂前往追星,回來後異常興奮地談論了好幾天,惹得家父與鄰居叔叔們嫉妒,雙方繼而爭吵,十分有趣。不過,自從廣東道那邊的海港城翻新後,新世界中心漸漸失去吸引力。時移世易,新世界中心早已拆卸重建成為目前的Victoria Dockside,即是K11的現址。

說到K11,就不得不提剛卸任新世界發展(017)CEO一職的鄭志剛。眾所周知,K11品牌由他一手創立,市場甚為關注是次人事變動會否影響K11往後的發展。不過,新任CEO馬紹祥在業績會上透露,鄭志剛將會成立一間新公司,為K11提供品牌及市場推廣服務,物業管理則繼續由新世界自己負責,此舉看來為他卸任的影響減至最低。



一個有趣問題。鄭志剛在任期間新世界的業績究竟如何?翻查資料,他於2007年出任執行董事,直至2017年3月改任為執行副主席兼總經理,正式成為公司掌舵人。本文嘗試以新世界2018年度至2024年度期間的表現,與2017年度未全面接任前作比較,並集中在股東回報和負債水平兩個方面探討。

首先,投資物業公平值變動是外在因素,於2024年度是5.146億元虧損,用來評定業務表現不太公平。此外,新世界於2024年度內出售新創建股份錄得82.57億元虧損,令溢利變得波動,未能準確反映業務表現。因此,在計算股東回報率時將上述兩項撇除,調整後的除稅前溢利於2024年度有68.44億元,與年結日的總權益相除,得出的股東回報率有3%。以相同方法計算2018年至2023年的股東回報率,除了2018年和2019年分別有5.4%和6.7%外,其餘年度界介3.1%至4.5%。與2017年度的6.1%相比,表現明顯遜色。不過,鄭氏在任期間經歷社會運動和新冠疫情,加上近一年樓市和零售市況不振,回報率下跌實屬正常。例如新鴻基地產(016),2024年度的股東回報率(按基礎溢利計算)也只是3.6%,新世界其實並不太差。



接著是市場最關心的負債水平。截至2024年6月底,綜合債務淨額有1236.571億元,與同期的總權益2248.888億元相除,淨負債比率有55%,較2017年的34.8%高出20.2個百分點。負債水平上升了那麼多,主要是淨負債在這7年間增加了467.869億元,或60.9%。負債增加的原因主要是用於業務發展,例如投資物業就由2017年只有1057.604億元增至2024年的2077.118億元,期內升幅達96.4%。純粹個人看法,新世界銳意發展本地投資物業且不計成本,但不幸遇上社會運動和疫情,加上美國加息令債務開支增加,因而影響盈利以及回本延期。

每當與朋友提到鄭志剛,聽到的評價主要有兩個,一是斯文有禮沒有富家子脾氣,二是「識使錢」。朋友們這樣說其實語帶相關,意思是「只懂使錢,不懂賺錢」。姑勿論真實與否,或許是他的藝術背景,給人有此印象吧?

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