中產煩惱投資效率太低 執靚條數買高租金回報物業︳諗sir專欄
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諗sir,
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你好！本人月薪約80,000元，有bonus，薪酬尚有上升空間，不過未知要花多久時間。太太開了一間有限公司，主力業務是Digital Marketing，年收入約40萬元，沒有出糧給自己。
早
兩年買入啟德區樓花約800萬元，借八成按揭，按揭年期30年，每月還款約20,000元。有感面積360平方呎不太夠住，想搬大單位，目前未想要小朋友。
手上持有股票約50萬元、現金約60萬元。困擾本人的是投資效率太低，不知未來應買多一間細樓，抑或全力買股票和債？
讀者戴先生
讀者屬事業做得不錯一類型，住在一個比較小的單位（800幾萬元僅300幾平方呎，都只會是那幾區才會那樣高呎價吧），而配置比較好的社區，會所美侖美奐，對於不少基層人而言已屬向上流夢想。
可是中產買樓，都有他們的煩惱。第一，始終想搬大一點，但是原本的儲蓄已繳付在首套房做首期；第二，雖然想不靠樓而增加更多儲蓄，但謹慎的性格不配合投資股場，所以不宜花時間在無肯定結果的股票上。
如果35歲以下，其實《施政報告》批准出租樓按到七成，這類較年輕的朋友買樓只幾年，就當現時出租樓按到七成，也應該無法加按套現。
但由於一般已付20%至30%首期，確實可以將原本的房子按至七成，轉正出租用。然後把房子租金收入的70%當作核實收入，加大借貸力，方便借錢入手高租金回報的物業。
讀者太太有開有限公司，可以執靚條數，令月入多了約35,000元借貸，把自己的收入再加租金收入。假設月收20,000元，即總收入有13萬元（80,000＋35,000＋20,000×70%），令家庭借貸力升至1,638萬元。筆者計出，如果讀者肯重組好按揭，是有能力再買樓的。
簡樸房為對沖經濟差投資品
問題是應買樓嗎？買哪類物業？政府公布了簡樸房的規則，大致是80平方呎、有窗有廁有廚，合規不難，而未來不准建立新的劏房後，就知現時的劏房大於80平方呎，而水電齊下有價值，因未來的供應是零的，而一旦經濟再下行，需求便會激增，是對沖經濟差的好投資品。
假設400萬元買間房去分間四房，付30%首期，即可表明出租，付120萬元首期。而每月每間收租5,500元，管理費每月只是500至600元，月收入是22,000元（5,500元×4）。
若七成上會，月供11,000元，月正現金流為10,000元（22,000−11,000−1,000元雜費）。
用120萬元產出10,000元正月現金流，年回報10厘，未計未來稀缺下，房價有機會升值。
若35歲以上，入了手的單位已升機會更大，買套房等轉簡樸房的首期也可按到了，更有資源為打破困局去部署。
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撰文：諗sir
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