用預估物業租金申請按揭？入市前必先注意事項
用預估物業租金申請按揭？入市前必先注意事項
無論以實際租金又或以預估租金作為入息計算，有關按揭物業需為現樓。(資料圖片)
上期提及銀行可將租金之一個百分比列作按揭申請人的入息計，連租約物業可計租金高達70%至80%，未出租物業可按預估租值
之60%至70%(個別高達80%)計作入息；本文繼續提出按揭申請人需注意的地方。
銀行對於這方面的計算方式及審批準則不盡相同，例如銀行之間在計算物業租金又或預估租值列作入息的百分比並非相同，當中亦可能附帶條件，例如對於連租約之單位，有些銀行可將租金之80%列作入息計，有些銀行則僅限於高達租金之70%計作入息，亦有銀行是因應不同樓價、租約是否已打釐印去批出有關百分比。而銀行最終是否可批出有關租金之百分比，亦有機會視乎其他因素一併評估包括按揭申請人的供款能力、財務背景、信貸紀錄、以及物業質素等。
無論以實際租金又或以預估租金作為入息計算，有關按揭物業需為現樓。換句話說，若然物業仍屬樓花，買家便不能以租金作為入息申請樓花按揭。而以租金作為入息計算的按揭物業是用作出租用途，買家便不能選用按保申請九成按揭，出租物業的最高按揭成數現為7成。租金可計作入息的審批方式有助借款人憑藉租金收入證明還款能力，從而減低工作入息之要求，又或可藉此提高按揭貸款額，對於退休人士欠缺工作入息證明但希望買樓收租獲取被動收入亦合適。若屬於連租約物業，證明已在收取每月租金，即使借款人已沒有工作收入，僅以租金收入作為申請按揭的入息證明，仍可獲較多銀行接納；但若屬於未有租約的預估物業租值方式，不少銀行要求借款人需要自身有工作入息證明，預估物業租金則作為輔助入息，當中例如有銀行要求在符合供款佔入息比率方面，總入息最少有六成來自工作，餘下四成可用預估物業租值來計算；又或評估工作入息水平是否足以應付供樓金額。
買樓收租是香港人熱門的長線投資方式，原因不難理解，每月除了定期有租金回報，若樓價處於升軌持有物業亦可享財富增值；而加上買家在申請按揭時，大部份租金可列作入息計算，減低按揭上會難度。銀行之間對於物業租金收入的計算方式並非相同，亦有些銀行在這方面的評估方式是較具彈性，用家可向按揭轉介公司或不同銀行進一步瞭解。
說樓解按 - 王美鳳 舊文
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