地產股宜揀實力而非只看折讓
地產股宜揀實力而非只看折讓
地產股宜揀實力而非只看折讓 (資料圖片)
香港樓市今年上半年明顯反彈後，近日開始放慢腳步。10月16日公布的中原城市領先指數報160.05點，按周跌0.71%，雖然出現回落，但以全年計算，由年初至今仍升11.06%，所以本地
樓市仍然未算太差。根據土地註冊處及多家物業代理的數據，第三季所有的住宅買賣約1.32萬宗，按季減少四成，在著樓價回升，交投卻未能延續，反映買家追價意欲有限，市場正進入整固，而非所有物業都能受惠。
住宅市場之中，筆者仍較看好一手樓的成交表現，發展商除了調整售價，還可透過付款安排、折扣及其他優惠，減輕買家的初期資金壓力。買樓不只是比較呎價，首期多少、何時付款及每月供款，同樣影響決定。新盤只要整套條件吸引，便有能力分走二手客源，成為近年一手樓與二手樓走勢差距拉闊的主要原因。二手業主較難提供同等安排，部分人更在樓價回升後反價，令買賣雙方的預期再次拉遠。持貨能力強，只代表業主可以不賣，不代表買家願意追價。若新盤繼續貼市推售，二手樓便要在價格、地點或即買即住等方面更有吸引力，才有望改善交投。
中長期而言，雖然住宅需求仍有支持，但政府最新長策把2027/28至2036/37年度私樓供應目標定為12.6萬夥，平均每年約1.26萬夥。不過，這是規劃目標，不是實際落成量；截至六月底，未來三至四年一手潛在供應仍約9.6萬夥。長遠供應減少，不代表眼前缺貨，更不能單憑這點便認定樓價必升。
討論完供應後，又談到需求這一方面，專才、學生及新來港人士有助支撐租務，核心地區亦可能因新增供應較少而較為受惠。市場預期2027年樓價及租金各升6%，但租客增加，不會立即全部變成買家。租金能否持續上升，還要看租客負擔能力；買樓需求則涉及收入、首期及息口，不能混為一談。
至於商業地產，筆者認為全面復甦仍需時間。八月中環甲級寫字樓空置率降至9.9%，同期全港仍達15.8%，反映核心區與其他地區的差距。優質商廈吸引租戶，不代表整體需求同步增加，也可能只是企業搬遷。判斷市況，除了看空置率，更要留意續租租金及業主提供的優惠。
樓市分化，地產股亦不能一概而論。市場預期行業未來兩個財年的每股盈利平均各增長約5%；賣樓利潤率則由2025財年的8%，回升至2026年上半年的11%，2027財年有望達16%。這提供盈利改善的想像空間，但仍取決於銷售、成本及息口，不能把預測當成已經實現的利潤。
新地可作為觀察例子。集團2025/26年度香港應佔合約銷售約381億元，西沙住宅項目十個月售出逾3,000夥，反映產品配合合理定價，仍能吸引買家。不過，賣得多不等於賺得多。投資者除了看銷售額，亦要追蹤折扣、建築成本及收入入賬時間，才能判斷熱賣對盈利有多大幫助。
收租股方面，市場較看好太古地產、九龍倉置業及領展，並預期第四季表現可優於發展商。筆者則認為，固定租金收入不等於回報穩定。物業位置、出租情況、續租租金及借貸負擔，都會影響派息。即使同屬收租股，持有寫字樓、商場或民生零售物業，面對的經營環境也不一樣。
更重要的是，地產股昔日的估值基礎未必適用於今天。過去發展商較能掌握推盤節奏，分批加價亦較容易獲買家接受；如今買家選擇增加，發展商更重視去貨及回籠資金，定價難再過於進取。若售樓利潤及資金周轉已經改變，投資者便不能只因股價遠低於歷史高位，就期待估值重返從前。
本地地產股通常同時經營住宅發展、收租及物業投資，不能單憑某類物業的市況，便判斷整家公司的前景。住宅熱賣，可能同時面對商廈租金受壓；租金收入穩定，也可能被利息及發展開支抵銷。因此，筆者更重視各項業務合起來，究竟能為公司帶來多少現金。售樓款能否按時收回、租金能否持續入賬，以及所得資金是否足以應付還債及日常開支，才是判斷經營實力的關鍵。
總括而言，筆者較看好一手住宅交投，二手樓仍要靠業主貼市，商業地產則不宜過早樂觀。對地產企業而言，現階段「能套現才是王者」，但也不是不計代價賣樓賣資產，而是能以合理條件促成交易，把物業變成可運用的現金。投資者應留意企業回籠資金後，能否減輕負債，並保留應對市況變化的餘力。與其押注整個板塊復甦，不如挑選真正有能力把生意轉化為現金的地產股。
資深證券分析師 (本人並非是證監會持牌人)
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投資專欄 - 彭偉新 舊文
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