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2012年6月13日 星期三

施永青 am730C觀點 2012年6月13日

施永青 am730C觀點 2012年6月13日

C觀點 - 施永青
海運的補地價合理嗎?
(2012年06月13日)
九倉獲政府續批海運大廈地段的租用權,為期21年,需補地價79億元。有意見認為政府所收的地價太少,有明益九倉之嫌。我也覺得這個地價偏低,若負責談判的官員掌握得好一些,當可以收到更高的價錢。但這並不代表官員在談判中刻意向九倉輸送利益。

現實是公務員在談判中的自由發揮空間不多,地政署有一套既定的流程需要談判官員遵守,並設有一隊專業的估價人員為談判官員提供協助,官員只能按規範好的模式展開談判。這套程序是港英時代留下來的,其特色是保守、克制、嚴謹,但結果卻往往是令對手有著數。

這是香港政府一貫的做法,市民也是得益者。譬如,差餉估價署所收的差餉就常比按實際租金計出來的少,原因是差餉估價署估價的方式比較保守。

以海運大廈為例,九倉每年實收的租金約為七億一百萬元,但差餉估值卻不到五億元,兩者相差約有30%。

「君子可以欺其方」,政府亦常因有硬性指引而被欺負。在未有領匯之前,房委會的商場都無法收足市值租金,這是由公務員負責談判的必然結果。

令人奇怪的是:今次指控政府賤賣海運的人,恰恰就是要求政府回購領匯的那批人,他們究竟想政府行哪一套呢?公務員只曉得按既有程序辦事,益得領匯的租戶,自不然會益埋九倉,難道公務員可以親疏有別?

本來,要找一些實例去說明政府收到的補地價偏低並不難,但今次批評政府的人卻為了方便,而在估價方式上犯了嚴重的錯誤,這反而予人有刻意誤導之嫌。

他們把79億元的補地價,分拆為每月每呎要承擔多少補地價費用。海運加建後有92萬方呎樓面,21年有252個月,他們就以79億元除以92萬方呎,再除以252個月,答案是34元。

這個按月分攤的補地價當然偏低,但條數是不可以這樣計的。試過用分期付款買樓的讀者都會知道:每月供款並不等如貸款總額除以分供的期數,答案會大很多,視乎利率與分期長短而定。如果有人真的認為九倉可以用每月每呎34元的方式來交79億元的補地價,那就真的在向九倉輸送利益了。

如果九倉要一次過付79億元的地價,那就需要在市場集資,承擔利息成本。今年初,九倉曾發行五年期的債券集資,息率為美國國債孽息率加3.95%,合共要4.825%。但如果九倉要發行21年期的債券(九倉應做不到),利率可能要8%。如果以息隨本減的分期付款計,每月每呎要承擔64.8元的地價成本,不是34元。

海運現在面積658,000方呎,以每年收租七億一百萬元計,拿64.8元作供地價的成本,已不算太低。海運的地權有異於其他土地,這樣的補地價水平,不能完全說不合理。

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