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2012年9月10日 星期一

施永青 am730C觀點 2012年9月10日

施永青 am730C觀點 2012年9月10日

C觀點 - 施永青
港人港地應專供首次置業
(2012年09月10日)


港人港地的想法是我三年前首先提出來的,可惜一直得不到政府正面的回應;直到梁振英競選期間,港人港地才被納入他的政綱。

上星期,政府終於決定試推港人港地,但理念卻與我的並不完全一致。差異有以下幾個方面:

(一)政府的港人港地只規定這些土地上建出來的樓要賣給香港人,不能賣給外地人;而我則不只要求賣給香港人,還要規定只能賣給香港的首次置業者。

(二)政府的港人港地上所建的樓,香港人買了之後,可以自住,亦可以出租;而我則規定只可自住,不能出租。

(三)政府的港人港地在建樓時沒有規定大小呎數;而我則建議只能建五百至六百呎一廳兩房小單位。

(四)政府的港人港地雖有再次轉售的限制,但時限只有三十年,三十年後就可以賣給非港人;而我則認為此限制應列明在地契條文裏,在土地批租的年期裏一直有效。

現在政府不加設我提出的限制,港人港地上所建出來的單位,就有可能賣了給港人中的投資者,或者已有樓的人,而不是本地的首次置業者。首次置業者的財政能力一般都及不上投資者與換樓人士,必須有專門為他們而設的供應,才能保障他們有買到樓的機會。由於今次政府推的港人港地針對性不足,推了也解決不了社會的真正問題──首次置業困難。

政府的港人港地沒有呎數的限制,地產商就可以拿來建大單位、建豪宅,結果變成為富二代的首次置業服務,最急切需要政府扶助的人反而得不到照顧。但如果這些樓都是五、六百呎的細單位,富二代就不會願意搬進去住。再者,買了這些樓的人不能出租,而且轉售時亦只能賣給本地首次置業者,非買來自住的人不容易有利可圖。這才可以保障這類樓落在用家的手裏。

政府的港人港地,轉手的時限是三十年。表面上來看,三十年不短。但隨著日子的過去,時限會愈來愈短。到三十年後就完全不受限制,屆時就可以與普通樓一樣,任意賣給出得起錢的海外投資者。樓宇的銷售對象愈廣?,可售得的價錢就愈高。因此,按政府的規定,隨著限售的時間縮短,樓價就會逐步上升,可能導致這類樓更受投資者歡迎,首次置業者更難買得到。

如果港人港地能加上我建議的限制,地產商在投這類土地時,出價一定不會像以前那麼高。地產商會按這些樓的銷售對象,去衡量將來樓建成後可賣甚麼價錢,然後計算出甚麼地價將來有錢賺。現時政府賣居屋,也只能賣市價的六成至七成左右,相信地產商買港人港地時,樓面地價也只及過去的六折至七折左右。首次置業者看到地價平了,就會較有信心將來有平樓買。

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