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2012年9月3日 星期一

施永青 am730C觀點 2012年9月3日

施永青 am730C觀點 2012年9月3日

C觀點 - 施永青
供應勢將增加 樓市將會降溫
(2012年09月03日)


梁振英剛推出十項新招,希望能把近期過度熾熱的樓市降溫。

所謂十招,其實只有一招,就是增加供應。這個招式,方向正確。只要不斷加強力度,應可以逐步改變供不應求的局面。

房屋是一種生產期十分長的商品,用增加供應的方法去調節市場,無可避免不能立即見效。然而,若是採用打擊需求的方法,如加息、加稅、減低按揭成數等,雖然見效更快,但有違政府想幫市民改善居住環境的原意。因為,打擊需求的結果,必然是增加置業的難度,令有一部分市民被剝奪了置業資格。這樣的效果,不要也罷!

現時政府採取的是增加供應的方法,只要供應陸續有來,假以時日,一定可以逐步見效,關鍵還要看:除了這十招外,政府是否還可以找到更多的新土地供應。

其實,政府所推出的十項新招中,並非全部都可視作是新增供應。賣居屋貨尾、置安心計劃由租轉售、以及加快預售樓花的申請批核等,都屬原先已有的住屋供應,只是在技術上作了一些微調吧了,不會有人因而增加了住屋的機會。

比較有實際功效的,是將6幅勾地表中的土地,不等地產商來勾了,而是政府會主動賣。現時勾地表上共有47幅地,若先賣6幅未見效,政府還可以再推10幅、20幅,直到地產商一時消化不良,地價回落為止。若然地價回落,樓市的參與者自然會重新評估形勢,然後才決定自己的取態。

此外,政府又將36幅原規劃作政府、機構或社區用途的土地,改作住宅用途,顯示政府正在考慮大規模地修改城市規劃,現在先拿政府自己手上的土地改作住宅用地,將來還可以改非在政府手上的農地與工業用地作住宅用途。此門一開,住宅的供應量就可以大增。

當然,要大規模修改城市規劃,必然會遇到很多阻力。然而,增加住宅供應是全港市民的共同利益,作為政治領袖是不難透過多數市民的民情,去平衡局部地方的利益訴求。因此,這些阻力只會是暫時的,不是絕對不可以克服的。

政府是香港最大的地主,如果政府有心增加土地的供應,他是有能力做得到的。董建華做得到的,梁振英一樣可以做得到。

梁振英有心洗脫上任政府向商界傾斜的形象,最有效的方法,將是不顧地產商的反對,堅持不斷增加土地供應。因此,投資者不宜假設政府出完十招之後就會停手,任由樓價繼續升個不停。

現時,社會輿論大都低估梁振英遏抑樓市的決心,沒有指出政府的政策已出現方向性的改變。我傾向相信政府的政策會逐步見效,誤以為政府「冇料到」的投資者,可能要付出代價。

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