C觀點 - 施永青
交投雖降 價格難跌
(2012年11月02日)
【am730專欄】政府以徵收巨額印花稅的方法，達至阻撓外來投資者買本港住宅物業的目的，希望藉此制停樓價不斷上升的趨勢。業界大都認為這些招數狠辣，當可產生一定的效果。個別悲觀者甚至認為，失去外來投資者的支持後，本港樓價已沒有條件在現有的高位上進一步上升，沒有升值的吸引，那就連本地投資者也會逐步把資金撤離房地產市場。本港樓市勢將掉頭向下，重蹈「八萬五」的覆轍。
我覺得出現這種情況的機會很微，推「八萬五」的年代，剛巧碰著外資全面從亞洲的新興市場撤退。香港步入通縮，令「八萬五」的效應放大。但今天的情況相反，歐美都在推行量化寬鬆，資金仍在不斷湧入香港。即使政府推出「辣招」阻撓外地資金買住宅樓宇後，一樣無法阻擋外資流入，金管局要不斷入市幹預，才能維持聯繫匯率。在資金充裕的情況下，要樓市步入熊市，根本沒有可能。
再者，今年內地經濟放緩，內地客來港買樓的比例已見減少；但今年樓價的升勢卻比去年還要急促，反映今年樓價上升的動力主要來自本地，而非來自中國大陸。內地投資者歷來購買豪宅為主，但今年中小型樓宇價格上升的速度比豪宅還要快，反映本地的用家需要一樣十分龐大。政府對用有限公司買樓徵收額外印花稅，只能製造投資者的麻煩，卻沒法阻止他們用私人名義投資，效果不會如想像中那麼大。
若論對外來投資者的限制，內地城市做得更徹底。他們是凡沒有本地戶口的都不能買，除非證明在過去一段時間(由一年至五年，不同的城市有不同的要求)是在當地工作；否則就有錢交稅也不能買。然而，在限購令下，內地二手樓價的調整幅度，也不超過百分之十。因此，預期本港樓價會掉頭大幅回落的說法，是很難兌現的。
以近日市場對政府新招的反應來看，交投雖出現下降，但幅度比預期中小。原本市場普遍預期交投要少四成，但現在只是少兩至三成。這還是與八、九月份的高峰期比；如果與近兩年的平均交投量比，跌幅根本不顯著。經紀的生意會比前難做，但不至出現裁員潮。
現時的情況是買家出現觀望，他們希望政府的新招可起作用，遲點買或有機會便宜一些。但大部分業主卻堅守價位不減，他們的想法很簡單，就是套現後都不知道如何處理收回來的鈔票。收租的回報仍遠比放在銀行收息好，在金融市場要賺錢就更不容易，所以業主都不想賣樓。我估計，這一期的樓價調整，幅度只在10%左右，而且為時不會太長，明年春節左右，市場應可找到支持位，交投亦會回升。
在九十年代中之前，香港的樓市一向都是靠本地力量，今次政府只是阻撓了外來資金入市，但樓市一樣可以憑本地資金上升。
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