金融High Tea 2012年12月3日
金融High Tea——息魔與炒怪
2012年12月3日
上兩個星期立法會辯論政府回購領匯(823)，房屋局局長張炳良即時表態話無得商量，佢話音剛落，領匯股價就連升兩日，創出掛牌後新高43.1元，上個星期回番啲，上周五都收42.05元，好多讀者見領匯走勢超強，都問我買唔買得過。
領匯在2005年11月上市，當時招股價係10.3元，持有香港身份證仲有特別着數，市民如申請認購後一直揸到今日，股價升足3倍，其間派息己收回超過一半認購價，回報率非常驚人！
政府賣嘢筍盤多
經驗證明，政府出售資產，幾乎全部都係「筍盤」，盈富基金(2800)如是、iBond通脹債券(4208、4214)如是，但最筍都係領匯，可惜呢個筍盤，唔係咁多市民攞到着數。中環茶友話，當年領匯上市一波三折，試過臨門一腳被公屋居民盧婆婆搞「彎」咗，呢劑嘢仲令到當時的特首董建華中晒招，被中央懷疑佢的治港能力，由於有咗呢個前科，到後來搞番掂正式上市時，反應相當一般，只有幾倍超額認購。
茶友話，當年領匯上市，自己抱住官股唔怕買的心態捧場，結果股價掛牌就升咗接近30%，雖然當年都覺得隻股有潛質，但因為利潤太吸引，終於忍唔住在幾日後就沽咗貨，點知跟住就一去無回頭，再無上番車的機會。茶友當年看好領匯，主要有兩個原因，一係領匯前身係房委會資產，當年除了接手商場，仲有大批員工，中間存在好大「減肥」空間； 第二當然係大批分佈各區、互不重疊的商場，以低作價放入領匯。
美國放水逐高息
雖然係咁，但大部份投資者都未必識寶，主要原因係呢隻股份雜音太多。當領匯上市無耐，就有人在報紙放料，狙擊當時的主席鄭明訓同行政總裁，搞到鄭明訓急急腳走人，跟住又有好多批評鬧領匯加租，令人擔心政府會出手干預，老實講陸羽仁都怕咗呢啲政治聲音。直至最近一、兩年，終於出現天時地利，天時者，係美國係咁放水，借錢利息1、2厘，令市場追逐派息好的股票；至於地利，去年曾蔭權政府已成跛腳鴨，今年梁振英政府一上場又跛，政府弱萬事不成，叫佢收服領匯，難矣。領匯上半年都係平走微升，到9月後升勢加速，不排除市場見第三輪量化寬鬆(QE3)又見到新政府弱，批評者鬧到聲沙都無影響，先至放膽入貨。
茶友話，有時股票際遇同人一樣，都係講一命二運三風水，好似領匯咁，上市之時係零售業同消費力最低潮，但之後有了自由行，加上經濟復甦，商場生意大翻身，令到領匯翻新商舖效果事半功倍，呢排佢仲食盡埋政府打擊住宅市場，逼晒資金入商舖市呢個浪，股價自然係行運一條龍。如果有人話一早睇得通會係咁，就真係吹牛居多啦。
升幅巨大揸變炒
領匯由籮底橙變金叵羅，過程可以話幾神奇，茶友雖然錯過咗呢班順風車，但都無「揼鎚仔」，佢話賺錢機會時時有，只要保住唔輸錢，股市日日開，今日賺唔到咪明日囉。佢時時同自己講，2005年夠膽的話，買好多嘢揸到今日，隨時都賺幾個開喇，好似個時佢有個老友買咗個二線鋪，幾百萬番嚟，而家未賣的話，都升到千幾萬，如果計埋只俾首期的資金回報，肯定仲和味過買領匯。
講咗咁耐，對於近日包括領匯在內的幾隻房託升得咁靚，茶友又點睇呢？佢答案係，房託本來係悶股，無理由成日都升，但呢輪唔止領匯，其他幾隻好似陽光房地產(435)、置富(778)等都起跑，變成炒股一樣，原因相信係因為政府打壓住宅，除了外國人，連公司想買住宅投資都話要俾15%買家稅，結果迫使大量熱錢流入其他物業資產。
最近呢個月，見到寫字樓炒、商廈、商舖炒、甚至車位都炒到變咗國際新聞，房託由於訂明派息比較，性質等同「紙上磚頭」，先吸引好收息的「息魔」入場；繼而吸引炒家垂青炒番兩轉，所以而家呢啲股份咁升法，肯定有陣泡沫味，已經過咗純投資的時候。你猛唱話領匯或者其他房託資產有幾吸引，好有可能吸引咗班老老實實的股民去接火棒，如果你諗住我唔係炒，只係想投資收吓息，比較穩陣做法就係等佢哋日後回落先至諗啦，所以而家走去買，就要用博炒心態入場，就算唔係全炒，都至少係半揸半炒先至好。
租金都有下跌時
揸同炒的主要分別，係揸諗住長線收息；炒諗住短線升值，領匯加咗咁多租，股價又升咗上去，息率只有3.7厘，講收息唔係咁吸引，只睇息可能買其他股份好過，例如越秀產託(405)預期明年都派到約7厘息，可能相對好少少；另外，若諗住炒要做定會炒燶的準備，隨時會燒親手指，為免損失太勁，一定要做好止蝕準備。茶友話，而家游資由住宅流向其他資產，由於住宅市場遠大於其他物業，理論上流出的資金可以好多，炒到個市好癲，固然可以再升，亦無人知道仲會升幾耐，但而家無論係咩工商鋪，租金回報率都已經跌得好低，任何人跳入去炒，都有可能摸頂，如果唔怕先至好用閒錢去玩兩手！
講開又講，做息魔和做炒怪好唔同，息魔睇收息，假設個市跌番落嚟，唔止股價跌，房產基金的租金收入都可能跌，派息都可以跟住跌，假設將來要減租令租金收入下降、市道唔好空置增加、再加利息開支上升，夾埋令收入減30%，領匯現價買入收3.7厘息，減30%可以跌到2.6厘，所以派息亦非一成不變。
喪炒車位好易燶
不過話返轉頭，有時市場熱賣嘢只是跟風，投資者只是盲買，根本無諗清楚自己係息魔定炒怪，好似近日喪炒買車位，就好有盲毛毛去買的味道。政府一話加外地買家印花稅，住宅無得炒，連將軍澳維景灣畔的車位都錄得108萬元創新高價後，發展商乘機大推車位倉底貨，過去1個月賣咗3000個車位，當中筍嘢唔多，粗嘢唔少，好多炒家買完想即刻摸出去，根本無人問津。
例如華懋就最積極出貨，沙田富豪花園、大圍金獅花園、青山公路豪景花園、沙田碧濤花園車位係咁賣，以沙田富豪花園為例，一個車位20幾萬沽出，炒家買入後加價12%叫價28萬至30萬元放售，由於市場供成交唔多，沽唔出就唯有放租，一下子增加車位供應，根本無咁多人租，就傳出租金低至月租500元，扣埋管理費真係得番雞碎咁多，想當日發展商拆售時報紙仲話富豪花園車位月租1500至1700元，租金回報率有7厘，而家咁計得番兩厘。
華懋樓本身比較平，多車位的屋邨，車位價格和租金皆便宜，使用需求不高，我去過青山公路豪景花園，3、4個停車場，有啲場直程半層長期空置無用，接咗呢啲車位真係唔知點脫手。而且一個屋邨賣幾百個車位賣散哂，不似發展商一手過揸住車位控制租金定價權，人人放租，租金更賤。
唔係話炒車位一定賺唔到錢，在豪宅區特別係車位比例低的屋苑，短炒或者可以走一轉。但你唔了解當地環境盲炒，風險很高。你想收租做息魔，供應多根本租不到好價，收兩厘租，真係不如買領匯。你想做炒怪，要求同樣高，要熟悉市場，我就覺得一些偏遠屋邨車位若供應好多，根本無得炒，業主千幾元1個月租到1個車位，唔好話40、50萬，真係30萬都唔會買個車位。炒都係一門學問，先要睇清楚供求。
陸羽仁
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