樓價與高收入人口的關係
由於筆者要將舊作改版，把資料更新至2011年人口普查，順道比較了十年來各區住戶收入的變化，方法是將2001年、2006年和2011年的人口統計分區住戶每月收入中位數列出，從而計算過去五年和十年各區的住戶收入變化，雖然多年來因選區分界改變而令物業的組成有所改變，但是「中位數」並不是計算總平均數，所以即使劃界有所改變，都是以該區主要居住人口為準。
比較18區數據之後，發覺收入較高的區域，在五年和十年之間收入有顯著的增長，反而一些舊區或以公營房屋為主的區域，其收入增幅少，甚至不升反跌。就以油尖旺區為例，九龍站和奧運站是新興的貴價住宅區域，餘下的則是傳統的舊區。主要物業住戶每月收入中位?五年
變動十年
變動
2001年2006年2011年
油尖旺區$14,705$17,700$20,000+13.0%+36.0%
E01尖沙咀西擎天半島、凱旋門、天璽、君臨天下、漾日居$18,000$30,000$97,400+224.7%+441.1%
E08奧運凱帆軒、君匯港、維港灣、浪澄灣、一號銀海$15,000$19,500$66,040+238.7%+340.3%
E17尖沙咀東重慶大廈、美麗都大廈、名鑄$21,300$21,000$35,000+66.7%+64.3%
E16京士柏鴻威大廈、帝庭園、君頤峰、爵士花園、翠園大樓、衛理苑、仁安大廈$20,000$23,700$28,000+18.1%+40.0%
E07富柏帝柏海灣、海富苑、柏景灣$11,330$19,000$27,000+42.1%+138.3%
E05富榮富榮花園、順利大廈$24,000$22,500$26,000+15.6%+8.3%
E11大角咀北港灣豪庭$11,700$20,000$25,000+25.0%+113.7%
E02佐敦東嘉文花園、富裕臺、康源閣、百安大廈、港景峰、偉安大廈$18,000$20,000$23,000+15.0%+27.8%
E14旺角東東海大廈、寶石大?、兆業大廈$17,000$16,800$21,420+27.5%+26.0%
E04油麻地窩打老道8號、金華大廈、駿發花園$14,000$16,000$18,540+15.9%+32.4%
E03佐敦西八文樓、統一大廈、偉晴閣$17,520$13,705$18,000+31.3%+2.7%
E12大南頌賢花園、萬盛閣$12,500$13,650$18,000+31.9%+44.0%
E15旺角南宏景大廈、得寶大廈、榮華大廈$12,500$12,500$16,000+28.0%+28.0%
E10大角咀南大同新?$12,000$15,000$15,600+4.0%+30.0%
E09櫻桃海桃灣、富多來新?、海康大廈、富貴大廈$15,000$19,500$14,500-25.6%-3.3%
E06旺角西華美大?$11,100$12,000$14,000+16.7%+26.1%
E13旺角北長發大廈、長興大廈、長旺大廈、恆通大廈、荔塘大廈$11,400$13,250$13,000-1.9%+14.0%
九龍站在過去十年住戶收入增加441.1%，目前已達到97,400元，正式進入富裕社區之列；而奧運站增加了340.3%，達到66,040元，比全港住戶收入中位數20,700元多出三倍，無怪乎這兩區的樓價可以如此之高，正是由於高收入人口遷入，他們對樓價的負擔能力比全港高出三倍至五倍。
那麼為甚麼高收入人口願意遷入某些區域呢？以下是九龍站和奧運站多年來新物業落成的表列：九龍站奧運站
2001年前入夥
漾日居2000年1,299夥維港灣2000年2,464夥
1,299夥2,464夥
2001-2006年入夥
擎天半島2002年2,126夥柏景灣2001年2,996夥
君臨天下2003年1,122夥凱帆軒2003年880夥
凱旋門2005年1,054夥浪澄灣2004年1,829夥
4,302夥5,705夥
2006-2011年入夥
天璽2007年625夥君匯港2006年1,517夥
一號銀海2006年730夥
海桃灣2008年522夥
帝峰．皇殿2010年964夥
625夥3,733夥
由於選區要有一定的人口，當人口增加時，選區的範圍就會縮少，無形中新物業人口增加，舊物業的人口就會減少。就以九龍站為例，2001年屬尖沙咀西，包括彌敦道以東的尖沙咀在內；到2006年縮少到只包括九龍站和八文樓；到2011年普查時，則把八文樓分割出來。同時九龍站的戶數亦由1,299夥增加到6,626夥。
相似的情況亦在奧運站出現，北部在2001年和2006年時屬櫻桃選區，包括大同新村以南的大角咀舊區；到2011年時獨立為奧運選區；南部在2001年時連柏景灣都未入夥，2006年時從旺角中分拆出富柏(海富苑、柏景灣)選區而維持至今。戶數亦由2,464夥增加至11,902夥。
大家又比較分割出來的舊區收入，八文樓所屬的佐敦西現時是18,000元，遠遠低於九龍站；而縮少了的櫻桃選區現時是14,500元，亦遠遠低於奧運站。不過在兩個站的樓價帶動下，即使住宅收入沒有明顯上升，樓價亦能跑贏大市。
換而言之，只要新增的物業能吸引到富裕人口遷入，對該區樓價有正面的影響，即所謂「影子盤效應」；又或者因為交通改善和社區提升，吸引到其他區收入較高人口遷入，屯門區就是一個好例子：主要物業住戶每月收入中位?五年
變動十年
變動
2001年2006年2011年
屯門區$17,000$16,000$18,500+15.6%+8.8%
L13恆福愛琴海岸、碧翠花園、青山灣花園、容龍居、恆福花園、嘉和里、翠濤居、海景花園、掃管笏、青榕臺$25,000$25,000$35,000+40.0%+40.0%
L07翠興卓爾居、翠林花園、康德花園、大興花園$24,925$21,000$26,500+26.2%+6.3%
L19樂翠龍鼓灘、美樂花園、海翠花園、啟豐園、青山村散石灣北、青山村散石灣南$23,000$22,000$26,170+19.0%+13.8%
L14富新富健花園(部份)、新屯門中心$23,000$20,525$26,000+26.7%+13.0%
L03兆翠南浪海灣、兆麟苑(部份)、嘉悅半島、翠寧花園$21,000$20,000$25,900+29.5%+23.3%
L12三聖浪濤灣、蟠龍半島、香港黃金海岸、帝濤灣、龍珠島、瑜翠園、三聖?、小欖、春和海景花園、大欖湧$23,400$22,900$25,000+9.2%+6.8%
L15悅湖悅湖山莊$21,800$20,000$25,000+25.0%+14.7%
L27景峰聚康山莊、彩暉花園、怡樂花園、偉景花園、景新臺、景峰豪庭、疊茵庭、景峰花園$19,205$20,000$25,000+25.0%+30.2%
L02兆置冠峰園、置樂花園、恆順園、恆豐園、凱德花園、康景花園、龍成花園、錦暉花園、彩華花園、兆安苑$17,000$19,000$23,000+21.1%+35.3%
L20龍門富健花園(部份)、龍門居、青山村、屯門舊墟、楊小坑$21,000$19,500$22,000+12.8%+4.8%
L01屯門市中心錦華花園、新都大廈、時代廣場、屯門市廣場、怡峰園、華都花園$17,000$18,065$21,880+21.1%+28.7%
L29屯門鄉郊紫翠花園、綠怡居、鍾屋村、虎地、藍地、泥圍、豫豐花園、屯子圍、和平新村、亦園村$15,410$17,000$21,250+25.0%+37.9%
L16兆禧慧豐園、邁亞美海灣、兆禧苑$20,000$18,900$21,000+11.1%+5.0%
L25建生寶怡花園、盈豐園、建生?、兆軒苑、海麗花園$16,600$16,296$20,000+22.7%+20.5%
L26兆康兆康苑$17,500$18,585$19,500+4.9%+11.4%
L21新景良景?(部份)、新圍苑$13,330$13,250$17,700+33.6%+32.8%
L23田景兆畦苑、兆邦苑、田景?$15,500$14,000$17,080+22.0%+10.2%
L22良景良景?(部份)、兆隆苑$11,000$13,200$17,000+28.8%+54.5%
L06友愛北豐景園、海典軒、友愛?(部份)$14,700$12,000$16,600+38.3%+12.9%
L17湖景湖景?$15,500$13,100$16,500+26.0%+6.5%
L28富泰富泰?$19,205$12,500$16,400+31.2%-14.6%
L11新墟雅都花園、康麗花園、良田村、新墟村、井頭村、屯門新墟$15,000$13,000$16,000+23.1%+6.7%
L10興澤澤豐花園、大興?(部份)$14,315$11,225$12,870+14.7%-10.1%
L08山景山景?(部份)$11,000$12,275$12,420+1.2%+12.9%
L04安定安定?、兆麟苑(部份)$11,500$11,000$12,000+9.1%+4.3%
L05友愛南友愛?(部份)$12,400$10,000$11,040+10.4%-11.0%
L18蝴蝶蝴蝶?、兆山苑$10,000$9,150$10,500+14.8%+5.0%
L09景興山景?(部份)、大興?(部份)$10,500$8,500$8,550+0.6%-18.6%
L24寶田金薈庭、愉翠園、麒麟圍、明煌花園、寶田?、寶塘下、寶華花園、新慶村、小坑村、紫田村、茵翠豪庭$15,410$7,000$7,700+10.0%-50.0%
~TITLE_S~趣遊樓市 - 脫苦海 2013年5月16日 舊文