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2013年8月29日 星期四

實戰理論 - 沈振盈 2013年8月29日

實戰理論 - 沈振盈 2013年8月29日

實戰理論:鼓吹買樓歪理不絕 - 沈振盈


■筆者早前看到數篇樓市評論,不斷鼓吹市民買樓,充滿歪理。
前晚跟舊同學飯?,講及樓市的睇法,筆者當然堅持做大淡友的角色,其他人則好淡各半。但有一位同學,他說出了自己的論點,值得跟大家分享。話說年多前,他手中物業已升值,跟太太各有意見,他認為樓市已有風險,就算不套現,也應該大樓換細樓,又或者高價樓換平價樓,先降低風險。但太太卻希望住得更舒適,想換大樓、貴樓。

由於同學現職理財顧問,心中盤算一輪,結果用其專業的分析,說服了太太打消念頭。他用兩人的總收入,以壓力測試的方法,假設息口上升及樓價下跌某一幅度的影響,來評估將來面對的風險。結果發覺以當時的市價,將1,000呎的單位,換去1,500呎,風險實在太大。當然,最終的決定是賣了,套現再算。

低息環境難持久
早前看到數篇文章,都是有關樓市的評論,感覺上就是不斷鼓吹市民買樓,內裏當然有百般的歪理。綜合來說,包括:(1)樓價一定不會大跌(天知),所以不用驚。(2)息低,供平過租(但世事無絕對)。(3)就算樓價跌,也只是賬面數字,只要一直供,就無問題。

先不論升與跌的問題,時間可以證明結果。但低息環境不會永久,而所謂供平過租,大家有一個錯誤的計算,就是以為所供的款項全部還本。供與租的成本比較,應將銀行所收的利息,再加差餉、管理費等開支,來跟租金相比,兩者之差距,才是只租不買所蝕底的金額。

回說大市,恒指被壓下來轉倉及結算,短線應仍有震盪。?利亞危機會是用來嚇人的藉口,等大戶殺夠倉之後再部署,暫不用心急,跌得急就買一口。

沈振盈
證監會持牌人士
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