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2013年10月10日 星期四

香港樓語 - 陳東岳 2013年10月10日

香港樓語 - 陳東岳 2013年10月10日

即市新聞
10/10/2013 15:03
《香港樓語-陳東嶽》樓市成交將持續萎縮
《香港樓語》無論在甚麼場合,碰到甚麼人,筆者都會被問及對未來樓市去向的看法,證明

人人都關注這個話題。未講個人看法之前,通常會反問對方怎樣看,好讓筆者作一個非正式統計

;發覺比較半年前,看淡樓市的人比例愈來愈高,近日的情況更加極端,基本態度已轉變為明年

樓價看跌多少而已。本地樓市資訊透明度高,樓市旺淡趨勢反映眾多個體在同一市道下,所作的

買、賣或者不買不賣,以及如果選擇在當時買或賣所願意接受的價格,當較多人相信樓市前景看

淡時,未來樓市真的走向趨淡居多,而樓價亦會逐漸向下調整。
*發展商已帶頭減價*
看淡的理據較聚焦於政府對樓市的遏抑措施,歸究於「政策市」。業界認為3D雙辣稅過重

,對相關行業打擊很大,近月土地註冊處公布每月成交只得5000宗左右,持牌代理約

36000人,即是平均每7﹒2人才分得一宗,再看九月份物業註冊金額242﹒2億元,是

四年半新低,比對上月下跌約兩成,平均每宗成交金額下跌相同幅度,雖然中小型住宅樓價靠穩

,但較大金額物業成交價格下調較大。
近日有發展商在反映各項優惠之後,以比二手價平兩成的訂價推售西九豪宅貨尾,較特別的

是發展商以大幅回贈印花稅70%作招徠,這是以補貼大部分稅項來減輕買家的入門費用,無疑

將成功吸納到一些積聚的購買力;但以往經驗顯示,同區二手盤勢將因此受壓,個別業主如在此

時急於套現,必須要以比新盤更低叫價,才會較易成功出售。有區內擁有物業的人士說,西九業

主實力雄厚,大都打算作長期持有,就算新盤減價,亦不會跟風劈價放售。

*耶倫掌儲局對港樓市屬中性*
一位本身是專業人士及想置業的朋友向筆者說,呎價3萬元的豪宅就算減20%價也不會是

他的目標,事實上樓市主流是佔整體住宅物業存量90%以上的中小型住宅,後者樓價仍然偏高

,就算港府出了那麼多辣招,仍未見中小型樓價回落到他認為合理的可負擔水平。中大亞大研究

所早前民調,顯示有達六成市民支持維持「辣招」,這是現階段社會上普遍的主流意見,但假如

整體樓價能夠如上述西九樓盤的調低兩成,中大的民調或會有較多人支持減辣。

曾多次提出,要樓價回穩,治本之道是恢復供求平衡,港府已在土地供應方面做了大量工作

,無奈面對需要解決的難題眾多及耗時,短期唯有以治標的各項稅務辣招抑制尤其來自投資者的

需求;在未收到預期成效之前,社會民意仍較傾向維持各項對樓市的措施。美國剛傳出溫和鴿派

的耶倫獲提名接掌聯儲局,料不會急於退市,加息周期料亦將推遲,這個消息對港樓市屬中性,

短期內暫無加息威脅不代表明年不會加息,但對香港需要更多時間來解決供求失衡,或許有些幫

助。
*明年樓價或最多跌兩成*
無論如何,在現時民調下,料港府各項「辣招」稅項不容易在立法會被大幅修訂,樓市將持

續成交萎縮;而明年本港經濟表現可能較今年遜色,在新盤減價潮帶動下,整體樓價或會慢慢下

調最多20%,中小型住宅樓價在剛性需求強大下,或會下調較窄幅5%至10%。在未能大幅

增加住宅供應的這段時間,筆者認同港府應加大力度增建公屋,為低下階層提供住屋安全網之餘

,亦是最佳扶貧措施。《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》

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