國際視野 - 王冠一 2014年6月26日
商廈投資 更難抉擇 2014-06-26
近日有報告指出，亞洲區商用物業的投資回報已愈來愈失去吸引力。區內多處一線寫字樓的投資回報率，均跌至五年低位，且遠低於紐約的 4.7%、倫敦西區的 3.8%。
以台北及北京為例，兩地目前的商業地產收益率，正處於或接近歷史低位。其中，台北中心地段的寫字樓收益率只有2.2%。另外，香港同類物業的投資收益率也只有2.8%。至於東京，更處於2005年以來最低水平，與新加坡情況一樣，兩地回報只有約 3.5%。
儘管亞洲地區的租金水平夠高，但租金卻並非一直上升，亦難以期望再有大升幅。過去兩年，北京和上海優質辦公室的租金水平也是持平。 更重要的是，區內不少項目的租金年收入升幅，甚至比不上樓價上升的速度。以至近年區內多個指標城市的商業地產收益率，跌至非常低的水平。
舉例講，三商美邦人壽保險，早前以 39.5億元新台幣，購入台北TiT國際廣場零售場地，當時預期收益率為3%；但原來出讓該項目的賣家Homax Group，2011年時以 28億元新台幣購入，當時的收益率竟為 4.5%。換言之，三商美邦人壽保險既以高價購入該物物業項目，還要同時承受較低的收益率。
另一方面，亞洲區內可以讓退休基金、主權基金和其他機構投資者，承租整個黃金地段以發展的物業項目不多，導致多數買家搶高少數物業的情況。這不但增加了基金的投資成本，更令收益率低於歐美同行。
話雖如此，但即使回報低，在當今的低息環境下，投資物業有兩、三厘回報，已勝於投資國債。況且，投資物業還可以博升值，對基金來說也算吸引。只不過，他日一旦利率上升，物業投資成本增加，市場對低回報的投資需求下降，基金就可能面對「雙失」局面。
難怪物業投資者要尋找其他出路。有內地基金管理公司，已不再投資寫字樓現貨，改為投資北京、杭州和西安等城市正在開發、尚未完工的項目，因為有關項目的回報率更吸引。另外，亦有投資者選擇到其他國家或城市發展，例如悉尼和墨爾本等城市的主要商業地區，收益率皆有6%；甚至有投資者轉去投資「問題地產項目」，希望擴大收益。
當然，亦有物業投資者決定維持現有投資策略不變。他們認為，物業收入停滯多年後，應會逐步回復增長，特別是正逐漸擺脫經濟困局的日本。加上通脹可能上升，業主便可以趁機加租，帶動整個東京租金水平回升。不過，萬一利率上升速度較通脹上升的速度更快，投資者最終可能只是白忙一場。
收益率是衡量商業資產投資價值的重要指標。如果大型投資者開始擔心商用物業的收益率太低而減少投資，物業價格是否仍繼續只升不跌？值得諸位思考思考。
王冠一
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