股市新談 - 彭偉新 2014年7月29日
內地房地產時報休報的玄機
內地住建部之前確認了地方政府可以按照自己的情況進行取消限購，而在過去兩周，據內地傳媒所調查，取消限購的城市已增加至超過30個，即大約有70%的限購城市已經跟隨之前取消限購的城市進行調整，主要相信是之前公佈的6月份內地70大、中城市樓價走勢，一手樓價按月下跌的城市已增加至55個，而二手樓價按月下跌的城市亦已增加至52個，顯示出，內地樓市已進入了下跌的周期，尤其是不少的發展商已於今年第二季積極地進行割價，希望可以盡快出售手上所持有的項目，而從6月份內地一手樓的銷售情況來看，不少的內房發展商的銷售情況的確出現了回升的情況，似乎顯示出減價的確為房地產發展商帶來了「曙光」。不過，這是個「小陽春」或是真正的出現「拐點」呢？
要回答這問題並不容易，尤其是內地的經濟環境仍然較為複雜，除了中央要確保地方政府不會因為樓市下跌而受到拖累，尤其是今年上半年地方的財政受到賣地收益大減所影響，很多的基建工程也無法上馬，最後，地方政府在6月底時，不得不調低了自己的全年經濟增長目標，雖然樓市未有再下跌對於地區的財政未必會帶來直刺激作用，不過，對於投資者或用家加快入市有正面的幫助。而在兩周之前，當內地大多數的分析都仍然看淡內房市場時，有不少的報導指內地二手房的買家在「殺價」時非常狠，要求賣方所定出的價格減20%，結果因為「殺價」太狠而無法完成成交，因此，當時已有分析指出內地買家太過「進取」地進行「殺價」，或會加快房地產價格觸底的機會，當內地在上周陸續有消息指地產政府可以按個別情況進行取消限購後，內房市場的氣氛似乎開始有改善的跡象。
雖然暫時未有數據反映出內房股價格是否已經開始見回升的趨勢，不過，從內房股在過去一段時間的走勢來看，市場投資者的確已開始看好內房股的走勢，但看好的主要原因並不是預期內房價格會在短期內會出現明顯回升，相反，更有報章預期內房價在短期內仍然會繼續進行調整，尤其是現時不少的二、三線城市的內房項目之庫存，在未來兩年內未有新項目完成下，按現時的銷售進度仍然足以應付市場的需求卓卓有餘。而看淡內地樓市的不單止是庫存的問題，而且上周五內地全國性的房產時報，在經過詳細的分析後，決定由8月1日開始結束近10 年的經營。如果樓市真的正在好轉並已進入了「拐點」的話，具有專業地產且經營已久的房產時報為何會決定停刊呢？相信其中最重要的原因，就是預期內地房地產市場已過了最高盈利的年代，未來即使真的開始見底，但可以上升的推動力已隨時間而減退。
因此，筆者相信近期內房股的上升，主要是反映不少投資者持續看內房股估值偏低，又或者相信部份內房股日後發展只可以憑藉價低量升來取勝，而這種情況的確會對於整個內房股的上升動力在進一步上升後，會受到較大的考驗。因此，筆者相信短期內房股的確仍然會繼續在整體內房銷售的氣氛好轉下而繼續上升，但若果當投資者發現今年年底內房股的邊際利潤繼續下跌的話，內房股的股價必然會再一次的見頂。
京華山一研究部主管
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