金融High Tea 2014年9月8日
輸得起
2014年09月08日
樓市熱度回升，發展商推樓不停手。新地(016) 推出樓花期長達28個月的將軍澳天晉IIIA共206伙，上周六下午已沽清。恒隆地產(101) 推貨尾盤尖沙咀君臨天下，亦在上周六下午沽出第二批52伙，套現超過13億元，加上之前推的單位，兩輪合共沽100伙，共套現超過23億元。
麵粉平過麵包好多的怪現象繼續出現，觀塘重建項目就是一例，值得一講再講。市建局首次推出第二、三期重建項目時流標，降低條件後再推出，由信置(083) 和華置(127) 組成財團中標，信置佔九成，華置佔一成，投得地皮可發展1700個單位，發展商入標價低於初次招標時所提出的80億元門檻，低於70億元，即樓面地價不多於4679元。有消息指，70億元中標價屬於計及市建局分紅部份，扣除分紅實質地價更低至60億元，即樓面地價約4011元，差不多係將軍澳區地價，可見地價每況愈下。
麵粉平過麵包好多
計埋地皮可以發水約一成，樓面地價低過4000元一呎，加埋約4000元建築費，再加些財務支出，建築面積8500元一呎成本落到樓。現時開售中的「觀月． 樺峯」正是觀塘市中心重建項目的第一期發展，平均實用呎價約1.5萬元，個別成交更達1.6萬元一呎。換言之若三四年後樓價不升不跌，信和加華置隨時賺近倍，即使樓價回落，仍然有好深水位可以抵銷風險。
地價咁平樓價咁貴，麵粉平過麵包咁多，食水咁深，有好多人話係發展商夾埋食政府夾棍。我覺得咁多發展商，觀塘項目人人可以入標，無話夾埋讓信和黃志祥中標咁好人，而係喺咁嘅時勢下，大家要計數。
首先項目大，風險也大。60至70億元地價，加埋發展成本要130至140億元，仲要觀塘整個重建區未來新樓供應唔少，市好時去搶，遇正市況唔好時，賣樓有難度，所以大項目價錢低，其實係反映咗風險。
其次係地皮供應多唔使急。發展商如工廠，一進一出，家在發展商心中，出貨難過入貨，去年出貨不順，今年好啲，本來以為今年出貨窗口較窄，點知玩到8、9月仲咁好玩。但你見發展商推盤不手軟，就知道佢哋心急去貨，甚至唔怕沽多啲，沽突啲，怕去到今年底美國聯儲局開始明示會加息時，賣樓又會慢番。
只怕出貨唔怕入貨
發展商出到貨就唔驚入唔到原料，你唔好以為只有拍地、競投項目，政府銳意增加供應，即使發展商手上有農地要補地價，政府都想加快批准，大發展商賣樓賣得多、無乜地時，就攞手上農地去補地價發展，都唔憂無地，所以推大地皮就採取唔平唔拍唔投的態度。
第三係長線都唔敢太睇好。在發展商中，都不乏淡友，恒隆推出揸咗咁多年的尖沙咀君臨天下，仲要低過市價推盤，就係一種睇淡行為。長實(001) 、新地近年都無重手投地，約4000元一呎的地價都唔去爭觀塘重建項目，都係反映咗佢哋長線睇得較淡。買地發展，係講緊四年後的市道，投地時都要估吓四年後嘅樓價，同埋食咁大個項目的風險。
睇完以上的分析，你難免都得到睇淡樓價的結論，問題係短期樓價係咁升，又點去理解呢？或者可以用一個例子去說明，有個朋友係專業人士，做嘢好成功，現金收入好高，想擴展生意，睇緊一個銅鑼灣偏遠少少的地舖，2000呎多啲，開價5000多萬，揸在炒家之手，佢大約都係想平手離場，牌面有賺，加埋手續費無乜賺。朋友心郁郁，問我點睇，佢係半自用(擴展生意)、半投資(揸住現金唔知做乜好)。
高追貴貨長期之痛
呢啲情況好難畀意見，因為佢唔係純投資，唔買就要租，若樓價向上，他畀租就等如幫人供樓。我只能好小心咁分析，話樓價短線可能再升，長線太貴唔值。
呢一浸樓市之升，主要升住宅，而商舖就冇郁，主要同住宅的使用需要有關，內地叫「剛性需求」，好多人結婚要買樓，自己買唔起都有父母幫手畀首期，又或者幾年前沽咗樓，家頂唔順要買番，呢啲就係剛需，所以愈細碼樓就愈有得升，這是用家市場。
但除咗本地供求外，全世界放水的大環境都對樓價都有影響，美國本來話明年加息，市場利息搶先上咗去，10年美國國債利息今年1月時曾上過3厘高位，但最近反覆下跌，去番2.4厘，點解呢？因為去年日本量寬後，今次到歐洲經濟唔掂，要講量寬，可能在12月左右行美國式、大放水買國債形式的量寬。
放水前景隱現，歐洲國債價格搶上，債息回落，最強的德國10年債息跌到1厘樓下，得番0.95厘，咁德國國債咁低息，美國國債有2.5至2.6厘時，美國經濟好過德國，錢就流去買美債，推低美債利息。利息係投資市場之母，阿媽奶水多，股市、樓市呢啲仔就快高長大。息低係推升各地樓市的主因，不獨香港如此，全世界都一樣。無人可以完全評估歐洲量寬的規模和結果，但在它放水之前，斷估先炒吓都無錯。呢啲係短炒市場，係逢低吸納炒一轉的市場。
但買樓自用，係長線投資，就一定要睇回報，上面講那間舖，租金10多萬，租到出去都係3.6厘回報，但地偏少少唔易租出，若想快租出，收10萬元租，回報2.4厘，唔多吸引，租金回報低，表示樓價貴。結論係買不如租。我話你5000幾萬買間舖，到資金供應回復正常時，樓價租金一齊跌，去番3000至4000萬一啲都唔出奇，唔見1500萬，你好肉痛。高追貴資產是長期之痛。
經濟需求無以為繼
朋友好似好受教咁，我拉住佢唔畀佢走，要佢聽埋個結尾，唔好聽一半唔聽一半。樓市短線難測，「嗱嗱嗱，你話畀我聽係投資，唔係短炒，你想買呢間舖，家5200至5300萬唔買，明年變咗6000萬，你唔好怪我。第一你話自用，升咗唔會沽，升對你嚟講無乜用。
第二係稅貴，雙倍印花稅加埋經紀佣，買間舖要畀10%使費，5300萬買咗，加埋使費你要5800、5900萬，升到6000萬即使沽貨，其實無乜肉食，但無買時你見佢升會恨，到時唔好怪我。」即係話，買，你預咗長線跌時要輸得起。但唔買，樓價升咗上去，你無賺到本來可以賺的錢，亦是當輸咗，也要輸得起，你係唔想冒長線下跌之險，放棄了短炒升一轉的機會。
你可能會問，唓，你點肯定長線會跌啫，可以一世唔跌㗎？其實這也是一個經濟學常識，樓價、租金、甚至建築等基層工種人工咁貴，長遠不可持續，除本地有開發不完的生意，旅客和政府，是市面各種需求之源，旅客難以源源不絕地升，香港自己承受不了，政府則是好天時用錢多，落雨時被逼收檔的用家，既然經濟需求不可以長久高速增長，高升了的成本，總有掉下來的一天，樓價長線隨經濟升沉，問題是那天何時到來。
陸羽仁
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