神州樓市 - 程澐 2015年4月14日
即市新聞
14/04/2015 11:15
《神州樓市－程澐》公積金政策繼續利好一、二線城市表現強勁
《神州樓市》上周，作為全國核心城市的上海迎來公積金政策鬆綁利好。公積金貸款由於其
融資成本的優勢，在上海的房屋交易中使用率較高，因此放鬆性調整後，對市場影響面甚廣。全
國來看，清明小長假波及影響猶在，上周各地新房成交延續回落走勢，但較去年同期仍明顯上升
。根據「３３０新政」之後的成交數據顯示，三四線城市的表現較弱，而一二線城市的表現相對
較好。政策的不斷放鬆對市場心態及預期影響顯著，這將成為短期內激發市場交易活躍的巨大動
力。預計在各地政策的頻繁刺激之下，前期觀望人群有望加速入市，後市上行行情可期。
＊各部委落實兩會精神上海公積金新政利好＊
４月１０日，國務院發布關於落實《政府工作報告》重點工作部門分工的意見。其中，關於
房地產市場方面，文件要求住建部、財政部、國土部、人民銀行、稅務總局、銀監會等１５個部
門，堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進
房地產市場平穩健康發展。目前，多個部委已積極落實今年「兩會」相關精神，「３３０新政」
成為了房地產政策風向全面轉變的重要標誌。
中央政府從信貸、財稅等環節對樓市政策作出鬆綁，而地方政府則傾向於從自主權較大的公
積金政策出發。４月９日，上海市公積金管理中心正式公布，將於近期調整住房公積金提取和貸
款使用政策的通知。一是提高住房公積金個人購房貸款額度上限和二手房貸款年限，二是進一步
放寬提取住房公積金支付房租條件。具體來看，２人以上家庭公積金最高貸款額度達到１２０萬
元，較調整之前提高了４０萬元。公積金貸款由於其融資成本優勢，在上海的房屋交易中使用率
較高，因此放鬆性調整後，對市場影響面甚廣。從住房種類來看，９０平方米以下的低總價首套
房成為最主要的受惠住房類型。加之政策調整後的月均還款額以及支付總利息額的減少，將刺激
更多對價格敏感的剛需人群的加速入市。更重要的是，政策的不斷放鬆對市場心態及預期影響顯
著，這將成為短期內激發市場交易活躍的巨大動力。
＊一二線城市表現強勁市場階段性走高可期＊
上周，依然受到清明小長假波及影響，各地新房成交延續回落走勢，但較去年同期仍明顯上
升。中原監測的４０個重點城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比下降１２％，一線、二線
及三四線城市均有不同程度下滑。但與去年同期相比，４０城市上周成交量同比上升１７％，除
三四線城市有所回落外，一線及二線城市分別上升４１％、２０％。４月過去近半，整體市場表
現好於３月，但較１月仍有一定差距。４０城市４月前１２日成交量較３月同期上升５％，較１
月同期下降１０％。從「３３０新政」之後的成交數據來看，三四線城市表現較弱，而一二線城
市相對較好。可見，政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對供過於求的城市提振
作用有限。
二手房市場成交量環比上周基本持平。中原監測的２１個重點城市數據顯示，上周二（７日
）手住宅成交面積環比微降２％，但同比上升１４％。上周發布公積金新政的上海二手房成交量
尚未在數據上呈現走高，但從中原門店的反饋來看，無論是上周末的帶看量還是簽約量均有明顯
增加。在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購房人群將加速入市，下一階段市場上行行情可
期。但經歷成交量透支性增長之後，市場後勁如何依然存在不確定性。隨著改善型需求的不斷釋
放，置業的考量因素也更加複雜多元，除了最核心的地段因素之外，區域發展潛力、項目周邊配
套、房型設計、居住人群類型等都將成為影響置換決策的關鍵因素之一。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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