施永青 am730C觀點 2015年4月9日
C觀點 - 施永青
「星巴克效應」可靠嗎?
2015年04月09日
美國地產顧問機構Zillow的調查發現:在星巴克咖啡店四分之一哩範圍內的樓宇,升值比其他沒有星巴克的地區快。
這其實不難理解,因為星巴克的咖啡比一般的餐館提供的咖啡價格要高一檔,能夠去星巴克消費的人,多屬有知識、有技能的中產階級,否則難有這種悠閒,去追求這類時尚。這類有能力去星巴克消費的人,一般都有較高的負擔樓價能力;因此,能凝聚星巴克消費者的地方,樓價會升得更快。
星巴克的消費者除了有知識、有技能外,還有一個特色,就是年紀比較輕,他們都是處人生最當旺的年代;無論打工還是做生意,都會較為出色。他們的收入增長得很快,可能三、五年就有條件換一次樓。所以,他們聚居的地方,樓市會相對興旺,樓價亦會升得較快。
從這個角度去看,並非星巴克的存在足以令樓價上升;而是星巴克在選址時,多會選一些年輕的中產階級聚居的地方,而這類人聚居的地方,剛好是樓價最有條件上升的地方。
對普通投資者來說,他們在投資時,沒有條件學星巴克選址那樣,先做這麼詳盡的市場調查,那跟隨星巴克作投資,不失為一種現實可行的策略。個人認為,首選應是星巴克剛開新店的地區,而非星巴克已在該區經營了很長一段時間的地區。因為新區的潛力可能未充分顯示,往後上升的空間會較大。
相反,若果星巴克已在該區開了十多年,該區的優點應廣為人知,樓價亦已充分反映了這區的購買力。將來這類地區的樓價亦只能隨大市上落。
記得早年迪士尼來香港的時候,亦有地產投資顧問公司引用美國的經驗,認為迪士尼開在那一個地方,那一個地方附近的樓價就會上升。我沒法認同這種意見,原因是兩地的情況差異很大。
美國的迪士尼開在相對偏遠的地方,迪士尼可以為附近地區帶來基建與人流,但香港本身已是一個繁華的大都會,不愁沒有人流。即使沒有迪士尼,也會建機場幹綫。再者,美國的土地多在私人手上,美國迪士尼周邊的地主當然會得益。但香港迪士尼周邊的多是官地,即使有小量私人地,但都礙於種種限制,沒法拿來發展,沒法有所得益。
在香港投資地產,與其跟隨星巴克或迪士尼,不如跟隨政府的基建投資。筲箕灣原被港人視作偏遠地方,但自從有了東區走廊、港鐵、東隧後,太古城的樓價就由七十年代中不到二百元一呎,升到今天接近二萬元一呎。
西九龍的情況也一樣,原先佐敦與大角咀區都被視作品流複雜的地區;但自從有了西隧、西九文化藝術區與高鐵站之後,整個地區已予人耳目一新,樓價亦升了數倍,這都是因為有公帑為該區改善環境,該區的樓價自然會升得較快。
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