即市新聞
04/11/2015 15:07
《神州樓市－程澐》全面二胎惠及長遠，銀十新房成交走高
《神州樓市》為應對我國日趨嚴重的人口老化及人口紅利衰竭，上周五（３０日），十八屆
五中全會提出根本性的生育政策調整，實施「全面二胎」。對房地產市場的整體需求增長和長期
平穩發展，「全面二
胎」所帶來的人口數量及結構變化都將對其產生明顯的積極意義。短期來看
，則對房地產產品類型的影響更大。在多重政策利好下，「銀十」各地新房成交超過「金九」。
土地市場的熱土仍在成交表現較好的城市，南京上周宅地市場成交火爆。
＊全面二胎改善人口結構，長期利好房地產市場＊
１０月２９日，十八屆五中全會提出人口政策調整。依然堅持計劃生育的基本國策，但為促
進人口均衡發展，完善人口發展戰略，積極開展應對人口老齡化行動，全面實施一對夫婦可生育
兩個孩子的政策。我國自１９７８年起正式提倡和推行計劃生育政策，從我國人口出生率數據來
看，自１９８８年起持續下滑（主要由於計劃生育政策執行前十年育齡婦女人口處於歷史高位）
，從１９７８年出生率２３﹒３３％跌至２０１３年的１２﹒０８％。而２０１４年出生率小幅
上升０﹒２９個百分點，這與２０１３年十八屆三中全會所提出的「單獨二胎」政策存在較大關
聯。然而，「單獨二胎」政策目前的執行情況與政府預期存在一定差距。事實上，目前城市多數
夫婦已經滿足「單獨二胎」甚至「雙獨二胎」的生育政策，但是撫養教育成本的日益上升，致多
生育意欲較低，因而此次「全面二胎」能否真正達到效果，有賴於後期一系列相關支持配套政策
的跟進。
對於房地產市場而言，長期來看，人口增加對房地產市場的整體需求以及平穩增長都存在明
顯的積極意義，而且人口結構的優化有利於緩解人口增長回落對房地產市場需求萎縮的衝擊。短
期來看，生育政策變化對產品類型需求影響較大。以上海為例，２０１５年前９月，三房戶型成
交佔比首次超過二房，成為市場中成交比例最高的戶型。在２０１２年之前，二房戶型是市場上
的絕對主力，佔比超過５０％，這一現象自２０１３年起發生明顯變化，三房與二房佔比差距不
斷縮小，而２０１３年正是提出「單獨二胎」的時間點。預計隨著「全面二胎」政策的落地，包
括改善需求的不斷釋放，對三房以上戶型，以及可靈活整合房型的多種需求將不斷增加，各類限
制性政策有望逐步失效。
＊「銀十」新房成交走高，南京宅地成交火爆＊
在９３０新政以及「雙降」等多重利好之下，１０月各地新房成交表現超過９月。中原監測
的４０個城市數據顯示，１０月新建住宅成交面積環比上升１０％，其中一線、二線及三四線城
市分別上升２％、１３％、６％。正是由於９３０新政主要針對非限購城市的信貸放鬆，因此二
線城市１０月表現最為活躍。然而，二手住宅市場的１０月成交回落顯著。中原監測的２１個城
市數據顯示，１０月二手住宅成交面積環比下降１２％。一線城市中除廣州外，二手房成交量均
有明顯下降，深圳降幅最大達４０％。同時，房價仍處在上漲通道，京滬深三個城市的中原二手
住宅價格指數１０月均環比上漲，漲幅與９月基本持平，且三地已維持一年左右的持續上漲。儘
管如此，但可以看到最近三周各地二手房的成交量已呈逐周增加之勢，因此預計１１月成交量不
會出現進一步下滑局面，房價漲幅則將不斷趨於平穩。
上周，南京宅地市場成交火爆，區域地王頻現。最終，南京上周出讓９宗含住用地，成交總
價１２８﹒２２億元，其中４宗地塊溢價率超過５０％。保利競得的建鄴區興隆街道地塊樓面價
達到２４０２６元╱平方米，成為南京歷史單價地王，且其它多宗成交宅地均刷新區域樓面價紀
錄。南京今年下半年以來住宅成交持續火熱，且房價漲幅明顯，後市備受青睞，引各大房企競相
搶地。９月南京新房價格指數同比漲幅僅次於四大一線城市，排名全國第五。此外，北京上周成
交１宗高總價地塊，由中糧首創天恆聯合體競得的豐台區南苑鄉地塊總價高達８５﹒９５億元，
為北京歷史上總價第二高位。整體而言，近期房企搶地的主戰場仍集中於市場成交表現較好的城
市。《中原集團地產研究董事 程澐》
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