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2016年4月21日 星期四

利財筆記 - 林本利 2016年4月21日

利財筆記 - 林本利 2016年4月21日


【利財筆記】煥然壹居抵買 低水價上車良機 (林本利)

市建局首個資助房屋項目「煥然壹居」上周二(5日)開始揀樓,截至周四(14日)合共338夥只售出88個單位,銷情慘淡。項目每日安排60名申請者揀樓,但「甩底」情況嚴重,七成人放棄,每日僅十多人現身。從買家反應煥然壹居看來不值得買,但林

Sir卻力排眾議,認為這是千載難逢機會,有得揀樓的申請人,千萬要去揀!林Sir拆解煥然壹居抵買的因素。入場金額不變,因樓市跌,折扣率由原來的80%變為86%,單位售價變相再下降7%,他呼籲中籤者把握機會。

位於啟德新發展區的煥然壹居,分為3幢高座及1幢低座樓宇,提供484個單位,項目於2015年落成,今年中可入夥。煥然壹居原為市建局為重建戶而設的「樓換樓」項目,特首梁振英2015年度《施政報告》提出把煥然壹居約七成單位、即338夥變為資助房屋,包括8夥開放式單位、213 個一房單位及117個兩房單位,實用面積由332平方呎至568平方呎。

煥然壹居在去年12月定價,為同區私人屋苑呎價的八成,最低入場費的開放式單位售341.1萬元,價格最貴的兩房單位售662.7萬元,實用呎價介乎9,734元至12,414元,平均約1.1萬元。

項目在今年1月接受申請,共接獲逾1.2萬份申請表,超額近37倍,反應不俗。在3月完成揀樓次序抽籤後,原定5月揀樓,但市建局稱資格審核工作順利,決定提早在4月5日開始揀樓。

呎價1萬住東九「抵到爛」
結果煥然壹居開售兩周以來,揀樓及銷情淡靜,至周四僅售88夥。不少傳媒分析指,中原樓價指數由去年高位下跌約13%,煥然壹居開售時卻一毫子也沒有減價, 故銷情淡靜。林Sir直斥這些分析誤導申請人,因項目已把折扣率由原來80%提升至86%,「假設同區樓價每平方呎1.375萬元,折扣80%便是每平方呎1.1萬元。折扣率升至86%,即假設市價不再是1.375萬元,變成了每平方呎1.279元,將來賣樓只要補14%差價。」用以上假設數字推算,單位由原價每平方呎1.375萬元降至1.279萬元,實際上已降價7%,惟入場金額仍維持不變。

林Sir認為,能以呎價1.1萬元的價錢住在東九龍啟德「抵到爛」,一來項目比鄰將來落成的沙中線啟德站,二來項目以私樓質素興建,附設了基本家電如熱水爐、抽油煙機、煮食爐等,並非居屋質素能比擬。而且煥然壹居分為4幢物業,3幢高座只有廿多層,不像屏風樓,樓宇西北面是啟德車站廣場的Open Area(開放式空間),環境開揚,「若純粹為自住,售價已比樓市高峰期低13%,加上14%折扣,即低26%,頭一班人很有機會揀到靚單位,但錯失機會。」

比較同區二手盤更抵買
林Sir指市建局以後不可能再推出這種抵買項目,今次只是被特首梁振英迫令轉換用途。「你留意市建局以往賣樓多麼貴,現在灣仔一個200多平方呎單位,實用呎價高達2萬多元。」而且今次市建局斥資24億元興建,以現時定價出售所有單位也只是套現約 24億元,市建局沒有錢賺。

他分析指,附近的樓盤如樓齡約6年的新地譽•港灣,實用呎價也要1.3萬、1.4萬元,林Sir慨歎首批中籤人士,放棄可揀選坐向最佳、價格Underprice(低水)的單位。「市況很難摸底,樓價已跌了13%,煥然有齊基本設施,是已經起好的新樓,不是樓花、 不用等入夥,為何不揀樓呢?」他認為煥然壹居值得買入長住十年八載,上車客的第一層樓很重要,若可以用低市價買入,何樂而不為?若揀樓次序較後的申請人稍後有機會揀樓,「記住揀樓,一定要買!」雖然煥然壹居入場門檻最低的8夥開放式單位,已全數售罄,林Sir指其450萬元起的一房單位也值得買,呼籲中籤者把握機會。

作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com

撰文及資料整理:葉卓偉
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