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2016年5月12日 星期四

置業安居 - 曾淵滄 2016年5月12日

置業安居 - 曾淵滄 2016年5月12日


【置業安居】買樓變成負資產 (曾淵滄)
據報道,今年第一季香港買樓負資產的宗數上升14倍,達1,400宗,上升倍數高只因為基數低,上一季只有100宗,所謂負資產不是指那個人的身家財產是負數。而是單指他們買樓借錢,所借的錢已經比該樓房的市價還高。

換言之,如果持有該樓房的人選擇現在賣樓,

賣樓所得不足以付還貸款,相信非不得已,沒有人會在負資產的現在賣樓,賣了樓,還不了錢,銀行還會追差價,即賣樓所得與欠款之間的差額。

過去好幾年,香港樓價不斷上升,雖然略有下跌,但幅度也不超過10%,因此,2008年金融海嘯過後,香港已很少有負資產的事件。

借九成按揭風險大
目前香港二手樓價以中原城市領先指數為標準,下跌11.6%,因此,一般借七成按揭的人不會面對負資產的壓力,面對負資產的人是借九成按揭的人,有些人在銀 行工作,享有低息借九成買樓的福利,有人向金管局旗下的按揭證券公司借二按,也可以借九成。此外,地產發展商,財務公司都可以提供一按或二按,高達九成的 按揭。換言之,今日香港表面上政府收緊按揭,一般只能供五成、六成、七成按揭,但是借足九成的機會,方法仍然存在,分別只是借貸成本不同。

1,400 宗負資產相對於2003年10萬宗負資產而言,仍然只是一件小事,只不過香港多年來沒有負資產事件,所以特別引人注目,2003年的10萬宗負資產,最後 也安然度過,當時銀行很少迫買樓者補差價,一般上只有企業以房地產為抵押品而取得貸款額,就可能面對削減貸款額的壓力,一般人買樓自住只要每月準時繳交貸 款的分期付款,則銀行一般不會採取甚麼行動,所以2003年10萬宗負資產安然無事的度過,銀行自己也明白,迫客戶還錢只會為自己製造壞帳機會。

負資產將利淡消費
買樓變成負資產,心中會不高興,也許,生活消費開支會因此而削減,這對社會整體的消費不利。負資產的新聞也對樓價後市產生不利的影響,更多人因此而進一步看 淡後市,寧可再觀望一段日子才考慮入市,投資的願望與需求更肯定地會下降,剩下真正想結婚買樓,或兒女長大地方不夠住的剛性需求,為投資而買樓的需求就接 近零了。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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