禹洲地產加速擴張
2016/07/22 08:41:41
網誌分類: 經濟
今年是優質內房股的擴張周期，我在4月份業績宣佈期後先後介紹的3隻有盈利、股息和優良資產支持的中型地產股，包括禹洲地產（1628）
，龍光（3380）和旭輝（884），股價都有不錯表現，其中最穩健的是禹洲，它除息18仙之後，反覆上升至2.3元高位，與本欄介紹時相比，升幅接近三成。
與其他中型內房股一樣，禹洲想趁興旺周期加速步伐，禹洲手上的發展中物業和土地儲備，一向主要集中在廈門，其次是合肥、南京和福州等。這些二線城市，都是樓價升幅最勁的，由於售樓收入持續增加，可以預見的是，禹洲今明兩年的盈利均可望持續有高增長。內房股的入帳期不是計當年的銷售，而是當年的交樓單位，因此禹洲今年的盈利將較去年為佳，明年的盈利亦將較今年為佳，因此作為優質內房股，禹洲在暑假銷售淡季時，股價仍保持堅挺。
有內地財經評論提出疑問，禹洲急於快速成長，今年以來積極以高價奪地，買麵粉的支出還超過賣麵包的收入。這包括首次進入杭州西湖區買地，而合肥有幾幅「地王」，都由禹洲高價所奪，可說不惜工本。評論認為，若順風順水，禹洲的壯大可以加速，但若樓市景氣變動，禹洲的較高及仍在增加中的負債，便構成風險。
上述看法不是沒道理，不過也有幾點值得注意，合肥是省會城市，樓價一向偏低，近一兩年只是補升而已，而禹洲早在淡市時已在合肥擁有不少土地，較高的新地價，也可提升已有土地的價值，而所謂的「地王」，樓面的平均價也不過是每平方米兩萬餘元人民幣，在二線城市而言，不算很誇張，只是坊間仍習慣於合肥是低樓價省會而已。此外，禹洲的主力在福建的廈門和福州，兩地的房地產也處於火熱，伺機把地盤擴張到長三角，也是合理策略。
高息政策或受影響
去年，禹洲銷售額約140億元，內地評論指出今年拿地至今已花了逾140億元。然而，評論忽略的是，禹洲今年上半年銷售收入急增至接近130億元，即是有足夠收入才增加買地，未算過分急進。
不過，筆者也要承認，禹洲急於在兩三年內銷售翻兩番，可能影響其高息政策，我相信只要股息維持不變，已足以支撐股價。
曾廣標
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