英脫歐對地產股影響微
2016年07月05日
受英國脫歐影響，上星期初段恒生指數一直在20000點水平爭持。但隨着市場逐漸消化不明朗因素，及憧憬環球央行可能採取措施穩定經濟，恒指回升至20794點，全星期升535點，而昨日恒指更升穿21000點水平。上周恒指成份股當中，
以地產股表現最佳，當中信和置業(083) 及恒基地產(012) 約升6%，對比恒指2.6%升幅，明顯跑贏大市，主要原因是新盤銷情理想，及市場預期聯儲局延遲加息。
雖然英國脫歐增加環球經濟的不明朗因素，但預期低息環境持續一段長時間，脫歐對香港樓市的影響可能有限。我們預料，環球經濟前景不穩，聯儲局加息步伐可能進一步放慢，由之前預期的今年9月，推遲至今年12月，而明年可能只會加息2次。基準利率持續低迷之下，料按揭成本保持低水平，預期對樓市有利好作用。
事實上，即使現時貸款成本低企，但今年首5個月，香港整體貸款只是較去年同期增加1.2%，升幅明顯低於2015年的8.7%升幅。貸款需求疲弱，令銀行坐擁大量資金，預期按揭利率持續偏低，對樓市及地產股可能有支持作用。
至於估值方面，現時地產股資產淨值相對股價，出現大約50%折讓，遠低於長期平均值的23%。另外，現時預測市盈率亦只有11.3倍，低於10年平均值的14.4倍，可能反映現時地產股估值相對吸引。而在地產股當中，我們較看好發展商，多於收租股。
本地收租股防守性較佳
收租股方面，由於本地及內地旅客消費力出現差異，收租股後市可能個別發展。我們預期，避險資金流入美元，間接令人民幣出現貶值，可能打擊內地旅客在港的消費力。所以，集中在高檔零售的收租股，盈利或有更大的下行風險，股價表現可能相對疲弱。
另一方面，近期港股及樓市回穩，料有助穩定本地消費市道，因此，我們認為，集中在本地零售的收租股，防守性或相對較佳。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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