樓市如何重返正軌? 2016-09-08收藏文章
在香港上市的內房股陸續宣布8月份銷情，大部分的單月收益都較首8個月的平均數為低，反映出銷情方面開始受到遏抑。踏入「金九銀十」，市場一般維持較審慎看法，普遍認為當局在一、二線熱門城市，增加遏抑需求的手段陸續增加，兼且樓價已升至一個較高
水平有待消化；然而，大部分評價都認為內地樓市會繼續兩極化，一、二線城市續旺，三、四線城市則續要面對去庫存的困境。因此，專門在一、二線經營的內房股，雖有獲利回吐，但普遍仍保持強勢。
內地熱門樓盤也要促銷
銷售減少不等於樓價下跌，一線和二線熱門城市樓價續高企，為了促銷，不排除發展商可能在未來兩個月輕微打折，但降價的可能性很微，因為這只會為自己帶來麻煩，內地買家一般不接受發展商把同一樓盤減價發售，高價買了的人會要求退款，甚至出現社會事件。因此，若真的要減價才可促銷，應是明年推出新樓盤時才有可能出現。
深圳樓價貴過港樓?
近年，深圳樓市升勢最淩厲，甚至有「深圳樓貴過港樓」之說，若從天水圍望向對岸的蛇口和南山，確實是彼岸已貴過本岸。然而，天水圍區的樓價在香港屬於偏低，而蛇口及南山卻是旺區，尤其是有較多豪宅落成，因此如此比較只是誤導。若以同級豪宅相比，深圳的樓價大約為呎價12000元，而香港的則仍可賣接近20000元以至更高，視乎地點而言。
當然，港深樓價的差距確實在縮減，香港樓價近一年調整，而深圳樓價則持續上升，若果我們說香港樓價太貴，則若從人均收入和租金回報來計算，深圳的樓價其實更瘋狂，香港租金回報約只得兩厘，現時肯定是偏低了，但在深圳，卻已算很高回報。
內地市民參與炒樓 多於埋怨
外國人無法理解香港高樓價，更認為內地大城市的樓價發瘋了。不過，現時內地人對高樓價的怨氣減少了。在熱門城市，市民大多已擁有物業，現時若有限制，也不過是針對第二套物業。
至於外來人士，少數是已發達的人士，也不計較繼續搶高樓價；反之，若是打工仔女，則不如回鄉買樓，不少仍很便宜，可能只是深圳樓價的十分之一，若省吃儉用，努力工作幾年，不少人有能力付首期在家鄉供樓或自行建屋。
交通改善 一線外圍也漲起來
樓價的兩極化，主要還是供需問題，在一線及個別二線熱門城市，可發展的土地買少見少，本來屬於外圍的郊區，也由於集體運輸系統的擴展而「令距離收縮」，價格也開始漲起來了。上海就正出現這種現象，人們認為樓價還會上升，為求在貸款方面有較大優惠，一些人甚至一邊辦理「離婚」的手續，一邊等候簽約買房，雖被全國視為鬧劇，但參與者都相信，現時還是入市賺錢的好機會，並未到水尾。
「假離婚買樓」的機會成本
在中國內地，結婚、離婚、復婚，都是比較容易的事情，同時道德觀念早已被對金錢崇拜所征服。上海人為了買樓賺錢玩此玩意，在不久將來也可能傳染到其他城市，特別是真正實行了限購令的城市。上海至今仍只是誤傳，但限貸已足以使人們樂於「離婚」買第二套。
這樣的投機遊戲，總是第一批跟風者有著數，而到後來的階段，終於因樓價調整而有人中伏，到時會否由假離變成真離，或演變成嚴重的「前度夫妻新糾紛」，則不僅是鬧劇，而是悲劇了。
炒股失利匯價跌 民眾迷戀樓市
租金回報很低，為何還熱中買第二套?主要還是相信樓價還會上升。事實上，現今的政策雖然謂要打壓過熱的炒作，但實際上力量偏輕，甚至往往不是對症下藥。
限貸和限購都有漏洞，因為透過假離婚便可以化解。在熱門城市，人們預期土地供應不足，樓價易升難跌，而其他的投資風險高，股票去年遇上股災，黃金頂多近期反彈打和，持人民幣收息又怕貶值，至於做實業，在經濟下行時風險更大了。由於銀行看好樓市，對置業貸款很鬆手，限貸講多於做!
限制高價地不靠譜 應大增土地供應
現時的樓市政策，基本上由各省市自行決定，而一些所謂的打壓，根本就很無譜，例如，當地王屢現後，一些城市收起土地不賣，但這只會令供應更少，人們對未來樓價的預期更高。
正路的做法是把大量土地推出市場(FLOOD THE MARKET)，以增加供應來滿足需求，例如，二線熱點城市合肥，近期便找了大批商住地出來哃嚇市場。合肥本來是二線尾的城市，但近一年成為熱炒焦點，政府完全有能力透過改變土地用途，使私樓的未來供應大增。
當然，預期當地政府也不會一棍子打殘樓市，否則等於自斷米路，但當二線城市麵粉貴過麵包時，唯一應該做的，就是供應更多麵粉!而限購及限貸等行政手段，頂多只能收一時之效。
內地樓市料有調整 難暴跌
我認為，經過一輪搶購之後，地產商的財力將無以為繼，大城市的樓價可望轉為平穩，但中國經濟處於下行階段，還需要房地產業協助帶旺上下遊50多個行業，因此也難望現階段熱門城市樓價會下跌。至於在三、四線城市，樓價便宜也乏人問津，反映出買升不買跌的心理，當局宜改善交通配套，及創造更多就業機會，才可能解決去庫存的問題。
港樓後市 主要看美息動向
在香港，「雙辣招」令外來人及炒家買樓的成本增加，對遏抑樓價有點兒效用。不過，長期的超低息，令港樓價仍處於高位。在息口方面，由於港元與美元掛勾，特區政府基本上無話事權，但可以做的就是不斷增加公私樓宇供應，千方百計找出更多新地皮以至加建新市鎮，這是正確的做法，但在推行時也要留意美國利率的變化，否則又會再導致大批負資產，便是好心做壞事了。
特朗普炮轟低息 若當選全球有難
我認為，美國利率正常化是一個必然的過程，現階段仍是十分保守和緩慢，但要留意明年新總統上台後會否加速加息，若加息速度仍慢，香港樓價可望軟著陸，否則，仍存在著較大幅下跌的風險。畢竟港樓價早已超乎新一代的上車能力，現時只不過是銀行及發展商錢多，可以提供低首期和低息來吸客而已。
最可怕的「黑天鵝」還是特朗普，他指責聯儲局讓利率太低，無助實體經濟。雖然近期他屢犯錯誤影響選情，但克太醜聞纏身，不能說有必勝把握。若不幸「大口」勝出，全球股樓恐怕是另一場災難!
~TITLE_S~國金與投資 - 曾廣標 2016年9月8日 舊文
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