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2016年9月8日 星期四

國金與投資 - 曾廣標 2016年9月8日

國金與投資 - 曾廣標 2016年9月8日


樓市如何重返正軌? 2016-09-08收藏文章
  在香港上市的內房股陸續宣布8月份銷情,大部分的單月收益都較首8個月的平均數為低,反映出銷情方面開始受到遏抑。踏入「金九銀十」,市場一般維持較審慎看法,普遍認為當局在一、二線熱門城市,增加遏抑需求的手段陸續增加,兼且樓價已升至一個較高

水平有待消化;然而,大部分評價都認為內地樓市會繼續兩極化,一、二線城市續旺,三、四線城市則續要面對去庫存的困境。因此,專門在一、二線經營的內房股,雖有獲利回吐,但普遍仍保持強勢。

 
內地熱門樓盤也要促銷
 
  銷售減少不等於樓價下跌,一線和二線熱門城市樓價續高企,為了促銷,不排除發展商可能在未來兩個月輕微打折,但降價的可能性很微,因為這只會為自己帶來麻煩,內地買家一般不接受發展商把同一樓盤減價發售,高價買了的人會要求退款,甚至出現社會事件。因此,若真的要減價才可促銷,應是明年推出新樓盤時才有可能出現。

 
深圳樓價貴過港樓?
 
  近年,深圳樓市升勢最淩厲,甚至有「深圳樓貴過港樓」之說,若從天水圍望向對岸的蛇口和南山,確實是彼岸已貴過本岸。然而,天水圍區的樓價在香港屬於偏低,而蛇口及南山卻是旺區,尤其是有較多豪宅落成,因此如此比較只是誤導。若以同級豪宅相比,深圳的樓價大約為呎價12000元,而香港的則仍可賣接近20000元以至更高,視乎地點而言。

 
  當然,港深樓價的差距確實在縮減,香港樓價近一年調整,而深圳樓價則持續上升,若果我們說香港樓價太貴,則若從人均收入和租金回報來計算,深圳的樓價其實更瘋狂,香港租金回報約只得兩厘,現時肯定是偏低了,但在深圳,卻已算很高回報。

 
內地市民參與炒樓 多於埋怨
 
  外國人無法理解香港高樓價,更認為內地大城市的樓價發瘋了。不過,現時內地人對高樓價的怨氣減少了。在熱門城市,市民大多已擁有物業,現時若有限制,也不過是針對第二套物業。

 
  至於外來人士,少數是已發達的人士,也不計較繼續搶高樓價;反之,若是打工仔女,則不如回鄉買樓,不少仍很便宜,可能只是深圳樓價的十分之一,若省吃儉用,努力工作幾年,不少人有能力付首期在家鄉供樓或自行建屋。

 
交通改善 一線外圍也漲起來
 
  樓價的兩極化,主要還是供需問題,在一線及個別二線熱門城市,可發展的土地買少見少,本來屬於外圍的郊區,也由於集體運輸系統的擴展而「令距離收縮」,價格也開始漲起來了。上海就正出現這種現象,人們認為樓價還會上升,為求在貸款方面有較大優惠,一些人甚至一邊辦理「離婚」的手續,一邊等候簽約買房,雖被全國視為鬧劇,但參與者都相信,現時還是入市賺錢的好機會,並未到水尾。

 
「假離婚買樓」的機會成本
 

  在中國內地,結婚、離婚、復婚,都是比較容易的事情,同時道德觀念早已被對金錢崇拜所征服。上海人為了買樓賺錢玩此玩意,在不久將來也可能傳染到其他城市,特別是真正實行了限購令的城市。上海至今仍只是誤傳,但限貸已足以使人們樂於「離婚」買第二套。

 
  這樣的投機遊戲,總是第一批跟風者有著數,而到後來的階段,終於因樓價調整而有人中伏,到時會否由假離變成真離,或演變成嚴重的「前度夫妻新糾紛」,則不僅是鬧劇,而是悲劇了。

 
炒股失利匯價跌 民眾迷戀樓市
 
  租金回報很低,為何還熱中買第二套?主要還是相信樓價還會上升。事實上,現今的政策雖然謂要打壓過熱的炒作,但實際上力量偏輕,甚至往往不是對症下藥。

 
  限貸和限購都有漏洞,因為透過假離婚便可以化解。在熱門城市,人們預期土地供應不足,樓價易升難跌,而其他的投資風險高,股票去年遇上股災,黃金頂多近期反彈打和,持人民幣收息又怕貶值,至於做實業,在經濟下行時風險更大了。由於銀行看好樓市,對置業貸款很鬆手,限貸講多於做!

 
限制高價地不靠譜 應大增土地供應
 
  現時的樓市政策,基本上由各省市自行決定,而一些所謂的打壓,根本就很無譜,例如,當地王屢現後,一些城市收起土地不賣,但這只會令供應更少,人們對未來樓價的預期更高。

 
  正路的做法是把大量土地推出市場(FLOOD THE MARKET),以增加供應來滿足需求,例如,二線熱點城市合肥,近期便找了大批商住地出來哃嚇市場。合肥本來是二線尾的城市,但近一年成為熱炒焦點,政府完全有能力透過改變土地用途,使私樓的未來供應大增。

 
  當然,預期當地政府也不會一棍子打殘樓市,否則等於自斷米路,但當二線城市麵粉貴過麵包時,唯一應該做的,就是供應更多麵粉!而限購及限貸等行政手段,頂多只能收一時之效。

 
內地樓市料有調整 難暴跌
 
  我認為,經過一輪搶購之後,地產商的財力將無以為繼,大城市的樓價可望轉為平穩,但中國經濟處於下行階段,還需要房地產業協助帶旺上下遊50多個行業,因此也難望現階段熱門城市樓價會下跌。至於在三、四線城市,樓價便宜也乏人問津,反映出買升不買跌的心理,當局宜改善交通配套,及創造更多就業機會,才可能解決去庫存的問題。

 
港樓後市 主要看美息動向
 
  在香港,「雙辣招」令外來人及炒家買樓的成本增加,對遏抑樓價有點兒效用。不過,長期的超低息,令港樓價仍處於高位。在息口方面,由於港元與美元掛勾,特區政府基本上無話事權,但可以做的就是不斷增加公私樓宇供應,千方百計找出更多新地皮以至加建新市鎮,這是正確的做法,但在推行時也要留意美國利率的變化,否則又會再導致大批負資產,便是好心做壞事了。

 
特朗普炮轟低息 若當選全球有難
 
  我認為,美國利率正常化是一個必然的過程,現階段仍是十分保守和緩慢,但要留意明年新總統上台後會否加速加息,若加息速度仍慢,香港樓價可望軟著陸,否則,仍存在著較大幅下跌的風險。畢竟港樓價早已超乎新一代的上車能力,現時只不過是銀行及發展商錢多,可以提供低首期和低息來吸客而已。

 
  最可怕的「黑天鵝」還是特朗普,他指責聯儲局讓利率太低,無助實體經濟。雖然近期他屢犯錯誤影響選情,但克太醜聞纏身,不能說有必勝把握。若不幸「大口」勝出,全球股樓恐怕是另一場災難!

 
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