【股市新談】地產股急跌仍未能撈底（彭偉新）
資金過份充裕有時對於財資及資本市場未必是件好事，雖然可以大為降低融資成本，令到企業可以利用更低的息率，直接降低了借貸成本，但與此同時，由於市場上的借貸成本太低，令到銀行體系出現水浸的情況，銀行為求不要持有大量的剩餘資金而需要空支付利息，便以超
低息率向市場貸出相關的款項，而資金在市場上欠缺出路下，便與內地市場相同，資金流向樓市，令到本港樓價在今年內急升超過5%。
由於樓市在過去幾次推出壓抑樓市的稅率下，只能短期壓低樓價，之後其升幅更為明顯，主要是因為過去的幾次推出「辣招」時，主要都是針對大價「豪宅」而定出來。而今次所推出的「辣招」，便是不限價地把本地居民對二套房需求壓抑下來。雖然在過去的周末，仍然有部份的新樓盤仍錄得「不錯」的銷售成績，而當中更有個別案例是內地買家及本地第二套房的買家不理會新的「辣招」，仍然願意支付更高的稅率。而這些個別的案例，竟成為了市場上有投資者仍然看好本地地產股的原因，尤其是筆者與多個客戶談及新的印花稅措施，又或者在接受傳媒訪問時，均表示今次的「辣招」推出又會像過去幾次推出新「辣招」相似，就是會令到樓價升得更高；又或者認為地產發展商會主動承擔額外多徵收的稅率。無形中會抵銷了新稅率對本地樓市的負面影響。
筆者認為市場上及傳媒對於本地發展商會主動承擔額外所微收的稅率太過樂觀。首先，現時的本地發展商根本不急於出售手上的地產項目，尤其是他們大多數的負債比率仍然是偏低，而5大地產商中除新世界發展(0017)外，其負債比率均低於17%，其中，信和置業(0083)便低至5.18%，根本上無急於出售項目套現的迫切性。另外，不少的地產發展商的租金收入在近年均有大幅的增長，令到過往依靠售樓收入支撐業績的日子成為了歷史，因此，以上兩點便成為了發展商不急於出售業績的主要原因。另外，由於今次在推出新的「辣招」時，有多家的地產代理均表示樓價會在一短期內大幅下跌超過兩成。若果地產商為了要出售項目而減價，又或者承擔了額外徵收了的稅款的話，便會令到市場上的買家相信樓價一定會下跌，結果在入市時會更為審慎，令到樓價可能由「假下調」變成了「真下跌」，到時發展商會用石擲自己的腳。
筆者相信，地產商會知道今次的「辣招」是繼續在短期內對本港樓市產生負面影響，不過，長遠來說仍然是要按房屋供應，以及內地的資金是否仍然會繼續流向本地的一手樓市。如果這此因素仍然是利好本地樓市，樓價在短期回落後，仍然是會有回升的機會。不過，筆者相信這裡所說的「短期」可能會需時一年半載，尤其是現時特區政府正在高調地打壓炒風，如果樓價在短期內不跌反升的話，不排除會繼續有其他的「辣招」推出，所以，短期樓價下跌應該會是個趨勢，而本地的地產股自然會要跟隨本地樓市作出調整。。
京華山一研究部主管
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