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2016年12月15日 星期四

利財筆記 - 林本利 2016年12月15日

利財筆記 - 林本利 2016年12月15日


【利財筆記】林Sir選地產股 新地會德豐抵 領展無希望(林本利)

樓價回調,地產股下跌,林Sir認為抵買,因跌市下地產商會大推優惠吸買家,地產商售樓只會賺少了,絕不會蝕錢。今期他精心整理了各地產股的業績數字,從財務狀況到企業管治,找出最值得買入的地產股。(地產股大比拼,二之二)

樓市

下調,地產股往往先行一步,「過往幾次樓市回落,往往跌半年至一年,若今輪調整的谷底在明年第二季或第三季的話,大家可早兩、三季買入地產股,分階段吸納。」早前林Sir發現領展的企業管治出現問題,決意沽領展。為此他搜羅各大地產股業績數字,找出換馬目標。他說,新地(00016)的帳目較為清晰,故比較表以新地格式整理。

先看損益表,特別留意收入及盈利項目。以新地為例,它去年度收入910多億元,稅前盈利有近400億元。財務收入減支出為20多億元,因新地有很多存款,可抵銷借貸利息。

稅後溢利之下,有「公司股東應佔」以及「真溢利」。「公司股東應佔」即扣除了附屬公司非控股股東權益的溢利,「公司股東應佔」才是小股東真正擁有的。新地稅後溢利330多億元,股東應佔的則有320多億元,相差不多。相反,新世界(00017)稅後溢利120多億元,股東應佔約87億元,可見非控股股東甚多。

「真溢利」則是扣除了物業重估及特殊利潤。現行會計制度雖將物業重估收益入帳,但林Sir常說這些利潤是「水份」,在現實世界,樓價升值,但一日未賣出,也未賺到這一筆錢。

領展增長潛力有限
說到重估,林Sir坦言領展去年度(截至2016年3月)的物業重估收入110多億元,而新地這麼多商廈及商場收租,去年度(截至2016年6月)才88億元。領展(00823)的物業估值數字值得商榷,「它在3月年結,應是地產市道最低迷的時間,為甚麼其估值能高於其他地產股呢?」

林Sir決意沽出領展,因它近年負面醜聞不絕,被指迫走小商戶,缺乏企業良心。原來年報數字也看得出管治質素,林Sir會留意董事酬金,計算其佔公司真正溢利的比例。新地去年度的董事酬金合共1.13億元,佔真正溢利0.5%。信置(00083)更小,董事酬金只佔真溢利的0.4%。

至於領展, 去年度董事酬金5,900萬元, 佔公司真正溢利的1.3%,前幾年的比例更高!林Sir直言,領展業務以收租為主,地產發展只是初哥,其管理層人工及得上大地產商是否合理?他早前發現領展設有10年獎勵計劃,送贈股份,相當厚待管理層,又動用數十億元回購股份,人為托價。

樓市下調,地產商難免受影響。林Sir假設各公司的物業估值跌35%的話,究竟會否會資不抵債?樓價一旦跌35%,原來新世界最傷,其淨負債對物業估值為-77.6%。相反,信置屬全行最穩陣,現金多過負債,可說是太保守。

林Sir整理的是各公司去年度全年業績,他提醒大家投資前別忘記看最新的中期報告,留意投資物業估值、收租與賣樓利潤的比例、本地及境外業務的比例等資料。

作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com

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