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2017年1月16日 星期一

金融High Tea 2017年1月16日

金融High Tea 2017年1月16日
買內房食波幅
2017年01月16日
  過去一星期,港股反覆向上,由周初的大約22500點,到星期五升近23000點,雖然升得不算多,但正處於一個反彈向上的狀態當中。而家恒指的RSI升近70,再抽得咁急,之後就有回吐,不過照目前市況,暫無大跌之危。

  港股近期走勢比較好,與中國年初成

功維穩人民幣匯價和美元在高位回調有關。對比去年年初和今年年初的狀況,今年年初維穩較成功,去年年初確有點倒瀉籮蟹的情況,回頭睇番2015年底,中國2015年12月新增貸款只有5978億元,但到了2016年1月阿爺卻瘋狂放款至25100億元,令到M2(廣義貨幣供應)增長急升到14%的一年高位,那是救亡式放款,因為人民幣匯價急跌,內地資金抽得很緊,阿爺惟有放款救亡。2015年12月的放貸金額這樣少,可見阿爺當時沒有任何警覺性,不知道2016年新年後人民幣會急插。

    阿爺吃過教訓,去年底部署不同,2016年年底12月,內地新增貸款有10400億元,放貸比較多,反映阿爺已經紮行馬,預備了今年1月人民幣會受到衝擊。新年開始,阿爺大力維穩夾高離岸人民幣利息和匯價,總算度過了第一浪的洪鋒。

  大局偏穩 反覆向好
  照目前情況估計,雖然近期港股升得多有回吐壓力,但今年1、2月整體計,港股仍有較大機會反覆造好,一則是美股未跌,二則是人民幣偏穩,三則2月底、3月初,很多公司公佈業績,業績公佈前對股價有支持,很多投資者也會在每年首季入市買大股博收息。只要不出意外,未來股市仍會反覆向好一點。

  有靚女朋友早前聽了我的建議,在21元買了中國海外(688) ,至上周五已經有近一成利潤(上周五收23元,升1.5%)。她問我沽貨好不好?我反問她知不知道中海外的生意前景? 她一臉無知的問我中國海外是否做航運的? 她是一名企業高管,對中海外做甚麼生意卻完全不知情,只是聽了我的建議買股,我聽完後暈得一陣陣。

  「中國海外是做航運的嗎?」
  我告訴她,不要見到「海外」,就以為是做航運的,中國海外是在內地做地產開發。並奉勸她一句,不要盲毛毛聽人講就買股,風險很高。她反彈一句,「我聽你的,又睇你報紙和網上專欄,到時候你叫我沽就得啦,一唔係你WhatsApp我呀。」

  排名第六 內房大戶
  我同靚女講︰「買股票一定要做功課,起碼知道該公司做甚麼,它的基本因素如何,亦要掌握隻股的走勢,每年高低位是甚麼,自己有一個進出的基本策略,會比較好一點。否則,大市情勢大變,我到時講得指數,講不到個別股份,你唔睇就唔知要走。另外個股的基本因素完全改變,應該要走,你也未識走。不能只要一個冧巴,對隻股做甚麼都唔知唔理。」結果我花5分鐘對靚女講咗一堂關於中國海外的課。  中國海外是內地十大房地產開發商之一。去年中國房地產商的銷售榜,超過3000億人民幣(下同)的有三間,打入1000億俱樂部的更有12間。當中恒大集團(3333) 排第一,銷售金額3733.7億元(人民幣, 下同);萬科(2202) 排第二,銷售金額3647.7;排第三是碧桂園,銷售金額3088.4,排第六的是中海外,1874.1億(折合2106.5億港元)。

  中國海外去年合同銷售金額 折合成港元是2106億元。中海外原定的2016年銷售目標為1800億,8月時上調至2100億,結果成功達標。中國海外在香港上市的國企內房股,市值2520億元。如果把它和半隻國企的萬科(2202) 比較,中海外的市盈率遠比萬科的低,只有6.4倍,萬科是10.1倍。雖然萬科股價最近因為收購事件波動急插了下來,以市盈率計仍比中海外貴。

  不過,萬科派息比中海高,息率4.3厘,中海外只有2.7厘。可以這樣理解,中海外把較多盈利,留作發展資金,萬科就盡量派息。所以,睇長線以市盈率計,買中海外會比買萬科穩陣。萬科股價這樣高,除了市場對萬科主席王石的管理有信心之外,也與很多公司搶奪萬科股權,推高股價有關。

  反觀中海外的走勢比較悶,一年的上下波幅在21元至27元之間,上穿高位和下破低位的幅度也不多。早前曾下破低位,見過20.15元,主要與公司換舵手有關,很多人都怕是舊舵手出了問題。但我覺得國企的人事轉換,就算有貪腐問題,也不會傷及公司的筋骨。「鐵的衙門、流水的官」,換一個人,又重新玩過。

  內地房企今年售樓,收益不能在今年內入帳,要到兩年後樓宇建成之後,交付買家以後才能把收益入帳。理論上,中海外今年的2100億港元買樓收入,要到2018年才入帳。換言之,如果單講盈利,兩年之後的盈利也有相當的保障。(當然樓市大崩潰買家撻訂就另計。)

  周期上落 低買高沽
  但買股不只買現實,也炒預期。所以,投資者既重視內房股即年的合同銷售收入,也關心國內政府的即時政策,如何影響未來的銷售。去年10月打後,中國高層多個經濟會議,特別是中央經濟工作會議,說最高領導指「樓是用來住的,不是用來炒的。」對內房股造成重擊,股價全線下滑至差不多一年低位。

  去年內房股經歷了一個好年頭,特別是在年初,中央大力推「去庫存」策略,令到樓市銷售猛升,直至8、9月因為升得太勁,阿爺出招要慢慢收緊。內地樓市受政策的影響很大,樓價目前亦相當高,不能期望內房股銷售年年猛增,今年的銷售能否保持2016年的銷售水平,是一個疑問。不過,我覺得不能夠因為阿爺的示警,對內房股睇得太淡,主要內房是內地經濟的主要構成部份,如果房價急跌,樓市冰封,對內地經濟的衝擊會很大。再加上地方政府,仍然非常依仗賣地收入,中央不會令樓市崩潰。

  我估計阿爺的策略是出出口術,搞一些長遠的結構性調整,不會對樓市太大力打壓。短期政策是一二線城市控房價,但三四線城市還要去庫存,要分城市實施政策,即使壓一壓樓房貸款,只要樓市出現明顯下跌,阿爺又會馬上縮手,因為樓市熄火,對經濟衝擊很大。在這個前提下,內房仍會走一個周期上落。隨著負面政策出台,內房股會試底,到衝擊消化掉,內房股就會反彈。像中海外,一年或許會走一、兩轉,在高、低上落。所以,我跟朋友說,如果錢不是等着急用,又不是活躍炒家,揸住中海外,還可以再坐一會。中海外近期升上23元,升得比較急,或者會回調至22元,但一、兩個月以後,仍有機會回升到25元樓上,到時再決定點做都未遲。

  萬科爭完 尋底完未?
  中海外今年上半年純利較去年升20.6%至196.9億元,中期息35仙,按年增長75%,如果下半年盈利維持到上半年的升幅,全年盈利有20%的增長,歷史市盈率6.4倍仍會進一步拉低,2.7厘息率會調升。講句難聽的,萬一反彈未到價,揸長少少收息亦不壞。中海外是一間比較穩健的內房股,內地樓價現時仍然貴得嚇人,而這個現象一時三刻很難解決。阿爺不希望樓價大跌,只希望樓價平穩,而經濟結構能夠成功調整,起碼還需要兩、三年的時間。所以在這兩、三年間,不要期望國內樓市會急升,只要樓價不急跌,對內房股已經是一個比較穩定的賺錢環境;也毋須期望房企的銷售每年都要像2016年一樣大升,只要回落幅度在一、兩成之內,能夠保持合理利潤,房地產仍然是一門相當賺錢的生意。像中海外這些股份,買錯了,跌咗落去,揸住佢,不至於會輸身家。

  反觀萬科就難睇少少,佢過去一年受多方入股搶奪股權影響,股價早前搶得較高,但最後爭奪戰已然落幕,王石引入深圳地鐵集團做股東,主要股東華潤售萬科股份予深圳地鐵,政府似已介入擺平事件。繼恒大將萬科股份列作「可供出售金融資產」後,萬科最大股東、持股逾25%的寶能系亦跪低,表態自己只是「財務投資者」。

  上周五萬科受這個消息刺激,大升5.7%去19.6元,睇圖見到萬科過去一個月的回落幅度也不少,但股權爭奪不再,有少少擔心佢彈完仲要回落啲,才會見底,若插到16元時吸納,安全系數較高。

  陸羽仁
金融High Tea 舊文