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2017年2月1日 星期三

政經密碼 - 周顯 2017年2月1日

政經密碼 - 周顯 2017年2月1日


甚麼是房屋質素?


甚麼是房屋質素?


公屋建築質素一般較私樓差。(資料圖片)
說起房屋市場,我便心裏有氣,因環顧整個香港,無論是政府官員、政客、評論員和市民,對於這課題有全面而正確的認知的,就我所見,幾乎一個也沒有,這難怪我們的房屋政策在這20年來左搖右擺,總是走不上正路了。舉例,昨天所

說房屋質素也沒有人講過的話題。

你每天吃一磅糧食,這一磅究竟是營養豐富的肉,還是粗糧,這其中的分別是很大的。據發展經濟學計算方式,評估一個國家富有程度客觀指標之一是蛋白質攝取量,不是每天吃幾多千克糧食。

我說過很多次,香港政府公布的房屋指標是一年興建幾多夥,但這些夥數究竟是劏房還是1,000方呎左右正常面積,這其中分別是很大很大的。請注意一點,一家四口的中產階級,住1,000方呎面積左右住宅是先進社會基本要求,不是像那些要求土地正義的人口中所說甚麼豪宅。

土地正義是中國農民心態,從小窮得太久,思想被綁架,認為天天吃粗糧是正常的,故土地不該用來飼養牲畜,太浪費了,但卻不知在外國,吃肉是基本人權,人人住400方呎公屋才是不正常的。連反對派對政府的譴責、提出的要求也是對房屋市場一無所知,這才是香港人最大的悲哀。

房屋質素的計算,除單位大小外,還有很多如樓宇新舊。一般來說,新當然比舊好,但活化後的舊城區或整幢翻新的大廈,也可算是新的。以香港而言,共有大約170萬至180萬夥私人住宅單位,如按50年折舊至零計算,每年大約要興建、翻新、活化3.5萬夥私樓單位,才叫做維持現有平均質素,用80年折舊至零去計算,也要2萬夥新單位……但在整個香港,我還未見過有人提出過「折舊」這概念。

一般來說,公屋的建築質素比私樓為差,因此,公屋所佔比例愈大,平均樓宇質素愈差。我當然不是否定公屋的價值,因要想大幅提高人均居住面積而不重創樓價,公屋是唯一的選擇。反過來說,如果新建的房屋大部分是公屋,但是又沒有大幅增加到人均居住面積,即是吃了缺點而享受不到好處,平均居住質素反而是愈來愈差了。但這些基本常識,也是沒有人去講的。

作者為小說作家、報社主筆、股票投資者,吃喝活樂的專家。

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