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2017年6月2日 星期五

施永青 am730C觀點 2017年6月2日

施永青 am730C觀點 2017年6月2日


內地乾脆限價後的結果


內地乾脆限價後的結果
出席了一個有關政府應該如何冷卻樓市的研討會,席間有與會者建議,政府可在賣地時就限定將來樓宇建成後最高可賣甚麼價錢。若果賣高過限價,政府可以分取其中的部分溢價。只要政府要求分取的溢價部分訂得多一些,地產商就會失去加價的積極性。因為他們覺得,

與其賣高了益政府,不如賣平一些早點套現,以作更多的新投資。這樣,小市民就有機會買到平樓。

這個建議聽來很容易見效,但其實只是想當然。內地政府早就出過類似政策,但只能製造瞞騙中央政府的假象,人民並沒有因此而買到平樓,只是造就了更多的貪腐現象。

其實,樓價高升並非香港獨有的現象,內地的一綫城市,情況比香港更嚴重。內地政府企圖冷卻樓市的方法與香港如出一轍,只是更直接了當。他們先是限購、限貸,最後乾脆限價,但一樣不成功。

所謂限購,就是不容許外地戶口的人來本地買樓,嚴格的甚至不容許有本地戶口的人買第二個單位。結果想買樓的人就找家裏未有樓的成員出來買樓,或者用假離婚的方式,讓其中一個成員再去買另一個單位。香港現在也有人在這樣做,只是香港不用離婚,也可以把聯名的物業拆分歸其中一方全權擁有,另一方就可以再去當首次置業者。

所謂限貸,就是要銀行降低按揭成數,尤其是對非首置人士,限制就更為嚴厲。結果是普通老百姓即使買樓自住,也找不到銀行貸款,銀行都把手上有限的貸款額度,留給了關係戶。不肯送禮去買關係的,只好排隊輪在後面。此外,大陸亦不乏資金充裕的富戶,他們手上都有很多現金,根本不用貸款,限貸反而令他們的優勢凸顯。

在限購與限貸都未見效的情況下,內地政府乾脆出動限價。方法就是由政府規定每個新盤的售價,地產商若是不肯就範,政府就不批出預售准許證。起初,很多地產商都不肯開盤,因為他們知道市場絕對有能力承受更高的價錢。但有些急於要錢的地產商沒法久等,唯有按政府的指導價來開盤。結果普通人根本不容易有機會買到這類平樓,它們大部分給地方官員與地產商的高層訂購一空。即使有餘下來的,負責賣樓的前綫員工也會要求收取認購費。普通老百姓為買樓而需要付出的真正代價,與限價政策推出前並無分別。其效果只是讓地方官員可以上報中央,他們負責管轄的城市,樓價已經停止上升。

在二手市場,因交易太多,太分散,政府官員無暇為每個放盤的單位訂出規限的價錢;但他們會為每月準備上報中央的平均二手樓價訂出上限。因此,當已登記的成交其平均價已達至上限之後,他們就不會再容許高價的成交辦過戶手續,以保證統計出來的平均樓價,處於政府可接受的範圍之內。

然而,二手市場並非沒有高價成交,只是要等機會才能作過戶登記。他們要每月一早去過戶處等待,希望遇到一些低價的成交,讓他們有機會插隊。有些高價的交易,明知沒有機會過戶,於是就搞陰陽合同,拿一個假成交價去登記。內地就是用這種方法,令調控樓市取得成效的。此之所以,我不認為限價是一種好方法。

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