何車500：花樣年PE及PB吸引
■花樣年持彩生活72.5%，已值79億元，接近本身81億元的市值。互聯網圖片
國內物業管理服務股近期熱火燎天，內房股紛紛分拆旗下管理服務股上市。碧桂園（2007）分拆碧桂園服務（6098），昨首日掛牌，最高11.26元，最低8.8元，收10元，市值255
億元，同業中市值最大，估值亦最高。
1）每持有8.7股碧桂園獲送1股碧桂園服務。碧桂園服務上市採介紹方式，不涉新股，發行股數25億股，主席楊惠妍持56.68%，值144億元。2017年，純利4.02億元人幣（按年增24%），往績PE51倍，PB14.5倍。往績計估值在同業中最高，其次最高的是綠城服務（2869)，往績PE44倍，PB8.9倍。
綠城服務最癲
2）股價最癲的是綠城服務，2016年7月以1.99元招股，現價7.35元，較招股價高269%，市值206億元。彭博綜合券商預測，今年盈利增長35%，預測PE33倍，PB7.5倍。
3）背景最雄厚的是中海物業（2669），由中國海外（688）於2015年10月分拆上市，但市值只是86億元，彭博綜合券商預測，今年PE21倍，PB7.4倍。
4）背景最不雄厚，但估值相對較便宜的是彩生活（1778），亦是最早上市。彩生活於2014年6月由花樣年（1777）分拆上市，招股價3.78元，翌年炒上12.98元（PE58倍，PB4倍），現價8.28元，市值109億元，彭博綜合券商預測，今年PE16倍，PB3倍。
5）彩生活的大股東花樣年，持彩生活72.5%，已值79億元，接近本身81億元的市值。花樣年今年預測PE4.8倍，PB0.35倍，估值吸引，遠低於彩生活。花樣年所持彩生活以對方的市價代替賬面值計算的實際PB，更低至0.29倍。
★物業管理股盈利增長強勁，但估值過高。買花樣年，等同買入物業管理股，但所付成本低得多。PB以6倍計，已值1.76元，潛在升幅25%。
何車
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