何車500 - 何車 2018年6月6日
何車500：大酒店NAV實值破千億
■大酒店擁淺水灣影灣園綜合物業，以附近物業易手呎價作參考，可值536億元。資料圖片
長實（1113）淺水灣道90號11座洋房，首座推出標售，下周五截標，落標價相信會令人「嘩嘩聲」。半島大酒店（045）是淺水灣No.1大業主，將因淺水灣洋房天價坐享得益。
去年6月14日於10.38元薦買大酒店，設目標價18至20元，1個月後見17.12元，急升65%，距目標價不太遠。現價13元，較1年前升25%，贏恒指5個百分點，贏得太少。
1）大酒店擁有淺水灣影灣園綜合物業（豪宅99.6萬方呎及商場6.2萬方呎），以年初附近Grosvenor Place易手呎價5.06萬元作參考，可值536億元，相等於大酒店市值207億元的2.6倍！去年底，有關物業只以174億元入賬，呎價1.64萬元。此項物業，呎價只值萬六塊錢，當真？
2）大酒店去年底集團賬面NAV382億元，每股賬面NAV24.02元。淺水灣物業估計增值307億元；其他物業及酒店應佔賬面成本448億元，假設增值70%（屬保守），即增值314億元。計入兩大增值，大酒店的NAV實值高達1,003億元，每股實際NAV63.1元，實際PB僅0.20倍！
3）大酒店估值手法非常保守，物業市場公允值遠高於賬面值。淺水灣豪宅只以呎價1.64萬元入賬是例子，又例如年報65頁刊載，美國比華利山半島酒店賬面值只是4.85億元，但公允價值的估值（應是大酒店聘用的專家所作估值）則高達26.4億元，較賬面值高出4.4倍！
4）大酒店若然將淺水灣豪宅斬邊留邊，套現268億元全派股息，每股可派16.9元，高過股價，則股東現價所買股份，免本有餘。惜這只是小股東們的春秋大夢。
★新設大酒店目標價22.1元，相等於估計實際NAV63.1元的35%而已，股價潛在升幅70%。想回報肥肥，耐性當然不可少，「佛系投資」收穫可能更豐。
銀證上升空間大
同場加映：上周五於3.33元薦買中國糧油（606），截息在即，周二收3.59元，3個交易日升8%，勝紅指6個百分點，記住目標價4.33元。由收股息出發，中國銀河證券（6881）現價4.9元，末息相等於股價3%，亦可贒贒。銀證更大吸引力是預測PB僅0.6倍，遠低於同業平均的0.9倍。目標價重溫：6.74元，股價可升38%。
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