感說涼話 - 唐問涼 2019年6月26日
唐問涼﹕日本迷失30年 因亂投資海外
【專訊】日本如何迷失30年，一直是市民茶餘飯後談話的話題，一般人認為是因為「廣場協議」，到最近因為華為事件，有人將之代入當年東芝事件令日本迷失30年。事實上「廣場協議」的內容與「東芝事件」的來龍去脈，大部分人都不甚了解，既然唔了解，點解又咁肯
定話日本迷失30年是因為上述事件？如果我話日本迷失30年是因為日本人貪勝不知輸，相信很多人都不會同意我的說法。
借外幣房貸 涉匯率風險
最近，有很多香港人都打算在外地置業，他們當中有不少利用當地的銀行貸款來完成置業心願。其實，他們這樣做是很危險，因為除了樓價可升可跌之外，匯水亦可升可跌，所以，如果在外地買樓而又要大幅借貸，這與賭博差不多，所以我經常提醒那些打算在外地買樓的人，不要借太多錢，最好唔好借，風險就可以降至最低。現在香港人在外地買樓，除了貪樓價大幅低於香港之外，亦貪其回報高，但如果問當地銀行借貸，所付利息比香港高，回報就相應地降低，甚至出現負回報，海外投資就變成一個負累，日本就是給負回報所累而迷失30年。
在上世紀1980年代，日本經濟蓬勃，不但日本貨幣升值，日本樓亦同樣急升，曾經試過有一段時間，大東京地區的總樓價可以買起整個美國，不少日本商人大舉買入美國商廈豪宅，包括著名的洛克菲勒中心。
不過，日本人並不是將手上日本資產出售而轉買美國資產，因為日本資產不斷升值，出售並不是一個聰明行動，日本人甚至不會在日本借錢買美國資產，因為日圓不斷升值，在日本借錢買美國資產是一個愚蠢行為，他們在美國借錢買美國資產，一切本來是很美好的，但由於日圓升得太高，出口困難，商品失去了競爭能力，日本經濟亦由盛極而衰，不久之後，日本資產狂瀉，日圓貶值，在美國的商廈豪宅亦租不出去，日本人在美國投資出現負回報。
到最後，不少商廈豪宅，包括洛克斐勒中心就要賣回給原業主，這就是日本迷失30年的因由，廣場協議與東芝事件只不過是令事情雪上加霜，如果日本人在買美國資產時唔問美國借錢，廣場協議就不會發揮效果，今日香港人在外地買樓，如果唔問當地銀行借錢，最大損失也只是物業貶值，不會出現負回報，亦不需要將海外投資報銷。
紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
【專訊】日本如何迷失30年，一直是市民茶餘飯後談話的話題，一般人認為是因為「廣場協議」，到最近因為華為事件，有人將之代入當年東芝事件令日本迷失30年。事實上「廣場協議」的內容與「東芝事件」的來龍去脈，大部分人都不甚了解，既然唔了解，點解又咁肯定話日本迷失30年是因為上述事件？如果我話日本迷失30年是因為日本人貪勝不知輸，相信很多人都不會同意我的說法。
借外幣房貸 涉匯率風險
最近，有很多香港人都打算在外地置業，他們當中有不少利用當地的銀行貸款來完成置業心願。其實，他們這樣做是很危險，因為除了樓價可升可跌之外，匯水亦可升可跌，所以，如果在外地買樓而又要大幅借貸，這與賭博差不多，所以我經常提醒那些打算在外地買樓的人，不要借太多錢，最好唔好借，風險就可以降至最低。現在香港人在外地買樓，除了貪樓價大幅低於香港之外，亦貪其回報高，但如果問當地銀行借貸，所付利息比香港高，回報就相應地降低，甚至出現負回報，海外投資就變成一個負累，日本就是給負回報所累而迷失30年。
在上世紀1980年代，日本經濟蓬勃，不但日本貨幣升值，日本樓亦同樣急升，曾經試過有一段時間，大東京地區的總樓價可以買起整個美國，不少日本商人大舉買入美國商廈豪宅，包括著名的洛克菲勒中心。
不過，日本人並不是將手上日本資產出售而轉買美國資產，因為日本資產不斷升值，出售並不是一個聰明行動，日本人甚至不會在日本借錢買美國資產，因為日圓不斷升值，在日本借錢買美國資產是一個愚蠢行為，他們在美國借錢買美國資產，一切本來是很美好的，但由於日圓升得太高，出口困難，商品失去了競爭能力，日本經濟亦由盛極而衰，不久之後，日本資產狂瀉，日圓貶值，在美國的商廈豪宅亦租不出去，日本人在美國投資出現負回報。
到最後，不少商廈豪宅，包括洛克斐勒中心就要賣回給原業主，這就是日本迷失30年的因由，廣場協議與東芝事件只不過是令事情雪上加霜，如果日本人在買美國資產時唔問美國借錢，廣場協議就不會發揮效果，今日香港人在外地買樓，如果唔問當地銀行借錢，最大損失也只是物業貶值，不會出現負回報，亦不需要將海外投資報銷。
紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
感說涼話 - 唐問涼 舊文