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2019年6月5日 星期三

MyGut者言 - 徐家健 2019年6月5日



MyGut者言 - 徐家健 2019年6月5日


【MyGut者言】樓價升、地產股跌之謎 - 徐家健


中原及美聯兩大代理行公佈的10大屋苑成交量,在上周末創下近半年新低,僅錄得3宗買賣!資料圖片 適中字型 較大字型



上周五,地產股全線下跌,整體表現跑輸大市,個別股份更跌超過4%。最令人費解的,是反映主要私人屋苑二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL,竟在同日公佈創歷史新高。這邊廂,有評論員建議地產股值得趁低吸納;那邊廂,有學者認為修訂《逃犯條例》絲毫無損市民對樓市的熱情。然而,他們似乎都忽略了,反映地產經紀對樓市預期的中原經紀人指數CSI已在近兩周不斷下調。更重要的數據,是中原及美聯兩大代理行公佈的10大屋苑成交量,在上周末創下近半年新低,僅錄得3宗買賣!

經過三十多年考察,大教授張五常在十年前發表了他的「倉庫理論」。理論首先指,安全的財富累積要有可靠的倉庫。在一般市民眼中,房地產可能是最可靠的倉庫。可是,租金收入的上限約束了財富累積,而某些看似毫無生產力的資產,因為本身沒有收入上限約束其資產價格反而亦沒有上限。這種資產要成為可靠的倉庫,成行成市是其中一個重要因素。問題是,港樓作為財富累積的倉庫,樓價有否受租金上限約束?

女友Babe分析樓市:「大陸人乜都鍾意炒,買樓根本唔志在收租,所以香港啲樓價一早已經同租金脫哂節啦。」

我無力反駁:「你咁叻,又點解釋地產股跌樓價升?」她輕描淡寫:「成交跌成咁,CCL幾有指標性我好懷疑囉。」我同意:「樓價同成交量一般係喺旺市一齊升、淡市一齊跌嘅。加埋地產股同CSI都跌,市民唔似對樓市好熱情。修訂《逃犯條例》再加左膠成日叫政府用《收回土地條例》,港女依然可愛,但港樓呢個倉庫越嚟越唔可靠。」

徐家健
美國克林信大學經濟系副教授
http://fb.com/economics3.0/
本欄逢周三刊出



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