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2019年7月29日 星期一

感說涼話 - 唐問涼 2019年7月29日

感說涼話 - 唐問涼 2019年7月29日


唐問涼:過去3至4年供應沒9.3萬夥
【專訊】上星期五,政府又公布了一個安定民心的數據,就是未來3至4年供應量維持在9.3萬至9.4萬夥,以這個數字,未來3至4年供應是足夠的,如果我沒有記錯,未來3至4年這個數字已經維持了最少6至7年,亦曾經上過10萬個單位,但這個數字是有問題的,

因為只提到未來,沒有提及過去,簡單說一句,在過去3至4年,有沒有9.3萬個單位出售,一定沒有,甚至在過去10年,每年出售2萬個單位的年份也不多。所以,未來3至4年有9.3萬個單位供應,其實是一個報喜不報憂的數字。

如果要報,一定要講在過去3至4年究竟賣出了幾多個新樓單位,據我估計,不會超過7.3萬個單位,那麼消失了的2萬個單位去了哪裏,很簡單說,那些單位仍然在地產商手中,他們不賣樓,樓價唯有步步高陞。

每年實際供應少5000個
如果我沒有記錯,未來3至4年這個數字是陳茂波任發展局長時提出的,當時大家非常雀躍,因為如果未來3至4年有9.3萬個單位,平均每年超過2.3萬,大致可以達到目標,在供應充足之下,樓價應該可以受到控制,但這個數字出了很多年,樓價即使有辣招壓住,仍然升了很多年,大家都不明白樓價點解在供應充足之下仍然上升。

其實,每年的預測供應與實際供應最少相差5,000個單位,6年就相差3萬,如果市場多了30000個新樓單位供應,樓價一定比現在低,我相信政府亦了解這個情況,所以才推出新樓空置稅,本來,這一定沒有問題,但以現在政府的情況來看,根本是寸步難行,估計新樓空置稅將會胎死腹中。

政府當初提出這個數字是正確的,但官員們可能不知道,數字可以不斷重複又重複,只要地產商不賣樓,未售出單位就會被歸納在未來3至4年供應量,這樣是沒有意思的,因為大家都不知道究竟有多少單位售出,政府只要用一條簡單存貨方程式,就可以令到市民清楚了解到樓宇供應情況。

空置稅無法出台 發展商續捂盤不賣
首先,現在有多少已入紙申請建樓的單位,加上最近一季有多少申請單位,減去同季有多少售出單位,最後會得出一個數字,就是未來的潛在供應量,大家會發覺一件事,就是不會永遠定格在9.3萬個單位,而且每季的變化都會很大,市民亦可以知道真正的潛在供應量以及已出售單位,以此來決定是否買樓,如果潛在供應量上升,代表供應增加或者買樓的人減少,樓價應該下跌,現在買樓的人有一個錯覺,他們會認為在過去3至4年的潛在供應量是9.3萬個單位,但樓價仍然上升,代表需求量龐大。其實,他們並不知道,在過去3至4年,只是賣了7萬幾個單位而已。

紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
【專訊】上星期五,政府又公布了一個安定民心的數據,就是未來3至4年供應量維持在9.3萬至9.4萬夥,以這個數字,未來3至4年供應是足夠的,如果我沒有記錯,未來3至4年這個數字已經維持了最少6至7年,亦曾經上過10萬個單位,但這個數字是有問題的,因為只提到未來,沒有提及過去,簡單說一句,在過去3至4年,有沒有9.3萬個單位出售,一定沒有,甚至在過去10年,每年出售2萬個單位的年份也不多。所以,未來3至4年有9.3萬個單位供應,其實是一個報喜不報憂的數字。

如果要報,一定要講在過去3至4年究竟賣出了幾多個新樓單位,據我估計,不會超過7.3萬個單位,那麼消失了的2萬個單位去了哪裏,很簡單說,那些單位仍然在地產商手中,他們不賣樓,樓價唯有步步高陞。

每年實際供應少5000個
如果我沒有記錯,未來3至4年這個數字是陳茂波任發展局長時提出的,當時大家非常雀躍,因為如果未來3至4年有9.3萬個單位,平均每年超過2.3萬,大致可以達到目標,在供應充足之下,樓價應該可以受到控制,但這個數字出了很多年,樓價即使有辣招壓住,仍然升了很多年,大家都不明白樓價點解在供應充足之下仍然上升。

其實,每年的預測供應與實際供應最少相差5,000個單位,6年就相差3萬,如果市場多了30000個新樓單位供應,樓價一定比現在低,我相信政府亦了解這個情況,所以才推出新樓空置稅,本來,這一定沒有問題,但以現在政府的情況來看,根本是寸步難行,估計新樓空置稅將會胎死腹中。

政府當初提出這個數字是正確的,但官員們可能不知道,數字可以不斷重複又重複,只要地產商不賣樓,未售出單位就會被歸納在未來3至4年供應量,這樣是沒有意思的,因為大家都不知道究竟有多少單位售出,政府只要用一條簡單存貨方程式,就可以令到市民清楚了解到樓宇供應情況。

空置稅無法出台 發展商續捂盤不賣
首先,現在有多少已入紙申請建樓的單位,加上最近一季有多少申請單位,減去同季有多少售出單位,最後會得出一個數字,就是未來的潛在供應量,大家會發覺一件事,就是不會永遠定格在9.3萬個單位,而且每季的變化都會很大,市民亦可以知道真正的潛在供應量以及已出售單位,以此來決定是否買樓,如果潛在供應量上升,代表供應增加或者買樓的人減少,樓價應該下跌,現在買樓的人有一個錯覺,他們會認為在過去3至4年的潛在供應量是9.3萬個單位,但樓價仍然上升,代表需求量龐大。其實,他們並不知道,在過去3至4年,只是賣了7萬幾個單位而已。

紀惠集團行政總裁
[唐問涼 敢說反話]
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