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2019年9月5日 星期四

政經密碼 - 周顯 2019年9月5日

政經密碼 - 周顯 2019年9月5日


世上竟還有1200元一呎深圳樓?


世上竟還有1200元一呎深圳樓?
Emerson Analytics在8月21日的報告,用了很多篇幅去指控「偉祿集團」(1196)的環保分部及汽車零件分部,後者在8月26日的通告有就此而作出反駁和反擊。



圖右為偉祿集團主席林曉輝。(互聯網)
然而,一來

,要分析誰的說法更有理,需要很深入的調查,筆者沒這時間,讀者也沒耐性去看。二來,這兩門生意只佔集團資產兩成不到,影響不了大局,無謂在枝節上糾纏。

因此,本文只集中討論最大的一塊餅:地產發展,而且,也沒有用很複雜的財務分析,只用簡單常識,已可拆解出真相。

簡單點說,Emerson指控股股東兼主席林曉輝把私人持有的兩個地產項目,以高價賣給公司,據Emerson的推算,有關項目只值16億元,這令到公司變成負資產。

這裏Emerson犯上了低級錯誤,就是發展商買入了工業用地,花了大量時間、金錢,還有專業技術,把它改變土地用途,到了這時,成本增加了,土地的市場價格也提高了,這是人所共知的常識,有點腦子也不可能犯此大錯!

當然了,就是改變了土地用途而令土地/樓宇升值,也不得不看其價格。Emerson對於龍華區(觀瀾)和光明區的兩個物業,分別估值為每方米10,714元和11,982元,前者的停車位則為6萬元一個。

這就是common sense了:一千二百港元一方呎的深圳樓,有無搞錯?先不說龍華新區的新樓已賣到了7萬元一方米,車位也要幾十萬元一個,Emerson的估值,連建築成本也遠遠夠不上!

說穿了,Emerson是從現金流去反推算出資產價格,但用這方法去計算一盤生意,並無問題,但用來計算地產價格,就差之毫釐,謬之千里了。

舉些例子,新樓推出時,因供應量大,往往租金便宜,後來才慢慢加上去,香港也是如此,所以我最喜歡租全新樓。再說,有些物業,資產值大而租金回報低,例如香港的超級豪宅,租金並不能反映其價格。

至於「偉祿集團」的狀況,則是買殼後有太多資產注入,現階段只是注了一半,但不穩定的現金流可不等於資不抵債!

作者為小說作家、報社主筆、股票投資者,吃喝活樂的專家。

逢周一、三至五刊出
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