2019年快將過去，地產界的專業人士也都在忙於預測2020年樓價的升跌，正如證券界的專業人士在預測2020年的股市升跌一樣。不過，如果我們回顧過去10年香港樓市，卻很難找到某一年是由年頭升至年尾，或由年頭跌至年尾，而是有升有跌，為甚麼會如此？
理由是過去10年，樓房供應沒有特別大幅增加，也沒有大幅減少
，這與1997年至2009年之間情況不一樣。1997年至2002年間，樓房大量增加，再於2003年開始至2009年大量減少。2010年至今，樓房供應與1997年至2009年間比較，是相對穩定。於是，樓價走勢就很大程度由需求決定，而這段時間裏，特別是梁振英當特首的那幾年，推出加強版的「需求管理」政策，利用各種各樣的特殊印花稅打壓非首次置業者、非香港永久居民買樓的需求。
林鄭月娥上台後，沒有放棄「需求管理」。不過，放寬了首次置業者按押保險，允許800萬元以下的房屋可以借九成，1,000萬元以下的房屋可以借八成，大大提高首次置業者買樓的能力，這也可以說是放寬了「需求管理」，使到今年下半年社會動亂，樓價本應下跌。但至今看來，2019年整體而言，全年樓價是上升的。
2020年，樓房的供應不會也不可能大幅增加或減少，供應量基本上與2019年及之前數年沒有多大變化。因此，2020年樓價的升跌，依然是由需求來決定。如果需求沒有因外力而出現干擾，那麼，樓價是應該上升，與過去幾年一樣，需求與供給之間基本上是不足的，是供不應求，差距不是很大，但還是有差距，而差距在沒有外力的干擾之下是會推使樓價上升。
2020年馬上就到了，樓房的供應是不可能突然增加，需求則很大程度得看香港的社會動亂程度和看股市的變化。不過，社會運動能維持多久？股市升跌能維持多久？過去10年，樓市出現過多次的調整，基本原因就是股市出現過數次的調整，從而影響樓市需求的力量，而股市調整期不長，調整結束後不久，樓市又開始回升，基本的供不應求力量再發生，要預測2020年的樓市，不妨先預測2020年的股市。
原文刊於636期《iMoney Wealth》置業安居。
2019年12月30日 舊文
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