網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2020年1月21日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2020年1月21日

2020年1月21日



中原城市領先指數創42周新低,但是跌幅不算多。而且,這也意味着現價依然比43周前高,2003年之後,香港樓價就進入一個「大牛市」,其間就算有調整,也只是小調整,是大漲小回,這是前所未見的長周期。

之前的大牛市從1984年開始,至1997年結束,整個「牛市」長13年,而這一個周期,「牛市」已經運行17年,

目前也完全沒有任何即將結束的現象。可見影響香港樓市的一些基本因素,出現了根本性改變,才會出現這個長達17年,仍繼續運行「超長牛市」。

中美續增貨幣供應

這個情況與目前美國的超長的股市「牛市」一樣,目前美國股市,從2009年開始進入「牛市」,至今11年,也是歷史上最長的「牛市」。

美國股市的「超長牛市」與香港樓市的「超長牛市」有一個共同點,那就是超低利率、量化寬鬆。2008年由美國引爆全球金融海嘯後,其後就出現量化寬鬆與超低利率,2009年至2017年,美國聯邦基金利率降至零息。2017年至2018年,美國聯儲局曾經加息7次,每次0.25厘;但在2019年,又再減息,共減3次,每次也是0.25厘。換言之,目前美國聯邦利率依然只有1.5厘,仍然是史上少有的超低利率。

港元與美元掛鈎,美元進入超低利率時期,港元也自然進入超低利率期,美國搞量化寬鬆,創造大量美元流到世界各地包括香港,而早在美國量化寬鬆政策之前,中國更早於2008年10月就開始搞中國式的「量化寬鬆」,即當年的「4萬億基建」,從此,中國也大量的創造貨幣。除了2018年中共中央曾經推出「去槓桿」(見72頁財經詞彙)政策,大量回收貨幣;但是,2019年「去槓桿」政策被「六穩」政策取代,又再開始新的量化寬鬆,以維持社會穩定,降低中美貿易戰所帶來的衝擊。

低息增買家購買力
如此超低利率,從來在歷史上未出現過,我還記得1990年第一次在香港買樓的時候,銀行按揭利率是12厘。目前,一般買樓者的銀行按揭利率不足3厘、12厘息與3厘息對供樓者的負擔,差別極大。1990年,向銀行借100萬元,每月付利息1萬元;今日,向銀行借500萬元,每月付利息也是1萬元。這就是說,今日供樓的人有能力供更高價的樓,而不增加供樓負擔。供樓負擔大幅下降也是樓價大幅上升的一個重要因素。畢竟,絕大部分的買樓者都需要借錢,供樓,過去每月供息1萬元,只能借100萬元,現在則可以借500萬元。

本文節錄於639期《iMoney Wealth》置業安居。
2020年1月21日 舊文
來源 source: http://imoney.hket.com